Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, kokous 21.8.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 40 Lausunto Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle valituksen johdosta, Päätös poikkeamislupahakemukseen määräalalle 205-403-9-256, Vuoreslahti

KAJDno-2024-315

Aikaisempi käsittely

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, 15.5.2024

Valmistelija

Enja Valkonen, Kaavasuunnittelija, enja.valkonen@kajaani.fi
Minna Väyrynen, minna.vayrynen@kajaani.fi

Perustelut

Hakemus kohdistuu Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan loma-asuntoalueella sijaitsevasta tilasta 205-403-9-256 (pa 1,0090 ha) vuokratulle määräalalle 205-403-9-256-M601, jonka pinta-ala on 5035 m2. Tilalla on rantaviivaa 125 m, mutta määräala ei rajoitu rantaan.

Määräalalla sijaitsee vapaa-ajan asuinrakennus (126 k-m2), autotalli/katos (49 k-m2) ja sauna (6 k-m2). Lisäksi tilan alueella on toinen vapaa-ajan asuinrakennus (49 k-m2) sekä sauna (20 k-m2) ja talousrakennus (24 k-m2). Rakennuspaikka on käyttänyt rakennusoikeutta yhteensä 274 k-m2.

Rakennuspaikka on liitetty vesijohtoverkkoon sekä sähköverkkoon. Rakennuspaikalle on olemassa oleva tieyhteys.

Poikkeamislupahakemus 21.12.2023 (saapunut 28.02.2024), oheisliite
Poikkeamislupahakemuksen liite, oheisliite

Poikkeamisen tarve
Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §, 171 §.

Hakija hakee poikkeamista oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan käyttötarkoituksesta, loma-asunnon muuttamisesta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi. 

Poikkeamisen toimivalta
Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 § KV 31.5.2021, voimaantulo 1.8.2021. Ympäristöteknisen lupajaoston tehtävät ja toimivalta, kohta 1: Toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla. 

KAAVATILANNE
Kainuun maakuntakaava:
Valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistamassa Kainuun maakuntakaava 2020:ssä ja 24.2.2020 voimaan tulleessa Kainuun vaihemaakuntakaava 2030:ssa aluetta koskee seuraava kaavamerkintä ja suunnittelumääräykset:
Maa- ja metsätalousvaltaiset alueet, M
Suunnittelumääräys: Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita voidaan käyttää alueen pääasiallista käyttötarkoitusta sanottavasti haittaamatta ja luonnetta muuttamatta myös erityislainsäädännön ohjaamana muihin tarkoituksiin, kuten luontais- tai muuhun elinkeinotoimintaan, turvetuotantoon, maa- ja kiviainestenottoon, haja-asutusluonteiseen pysyvään ja loma-asumiseen sekä jokamiehen oikeuden rajoissa ulkoiluun ja retkeilyyn. Alueelle voidaan perustaa yksityisiä suojelualueita. Ilman erityisiä perusteita hyviä ja yhtenäisiä peltoalueita ei tule ottaa taajamatoimintojen käyttöön. Maankäyttöä suunniteltaessa on tuettava metsätalousalueiden yhtenäisyyttä ja toimivuutta.
Rantojen käyttöä koskeva yleinen suunnittelumääräys:
Ranta-alueita tulee kehittää viihtyisinä asumisen ja virkistyksen alueina huomioon ottaen vapaa-ajan, osa-aika- tai pysyvän asumisen tarpeet. Alueiden suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota sähköisten palvelujen saatavuuteen, olemassa olevaa infrastruktuuriin sekä ympärivuotisen käytön edellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee ottaa huomioon yleisen virkistyskäytön tarpeet ja vesille pääsyn mahdollisuudet, luonnon- ja maisema-arvot sekä vesi- ja energiahuollon järjestäminen.

Yleiskaava:
Alueella on voimassa 23.6.1997 vahvistettu Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaava. Hakemuksen kohdetta koskee seuraavat kaavamerkinnät ja -määräykset:
RA-3/6, Loma-asuntoalue:
Kauttaviivan jäljessä oleva luku osoittaa alueella sallittujen loma-asuntojen rakennuspaikkojen lukumäärän. Rakennuspaikan koon tulee olla vähintään 0,2 ha, ja siihen kuuluvan rantaviivan pituuden vähintään 40 m. Asuinrakennuksia saa peruskorjata, mutta ei uudestaan rakentaa ja laajentaa, ellei rakennuspaikka tai käytetty rakennusoikeus ole muutoin RakJ:n määräysten mukainen. Aluetta ei saa käyttää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutusta. 
Yleismääräys:
Vesistön rannalle on varattava vähintään 20 m syvyinen ylimmän vedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta mitattu kasvullinen suojavyöhyke, joka estää puhdistamattomien valumavesien pääsyn suoraan vesistöön. Varaus ei estä RakJ sallimien rakennusten sijoittamista alueelle, jos niiden jätevesien käsittely on asianmukaisesti hoidettu. 
Oulujärven ranta-alueille rakennettaessa, sen lisäksi mitä rakennusjärjestyksessä on määrätty, rakentaminen on kielletty korkeusjärjestelmässä N43 tason +124,41 alapuolelle. 

Asemakaava:
Alueen läheisyydessä ei ole asemakaavaa, eikä sellaista ole suunnitteilla.

Rakennusjärjestys:
Rakentaminen ranta-alueelle:
Rakentamisen sijoittuminen ja sopeuttaminen ympäristöön ranta-alueella:
Rakennettaessa ranta-alueille tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen rakennuksen sopeuttamiseksi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä. Rakennuspaikalla tulee rantavyöhykkeen puusto ja kasvillisuus pääosin säilyttää. Puuston tarkoituksenmukainen harventaminen on sallittua. 

​​Rantaviivalla tarkoitetaan ylimmän veden korkeuden muodostamaa rantaviivaa tai vesistöillä missä sitä ei ole määritelty rantaviiva on luonnontilaisen kasvillisuuden rajassa. Rakennusten etäisyydet rantaviivasta ja sijainnit rakennuspaikalla tulevat olla sellaiset, että maiseman luonnonmukaisuus säilyy. Avoimeen puuttomaan rantamaisemaan ei sallita uudisrakentamista ilman asemapiirustuksessa esitettävää rannan suojapuuston istuttamista.

​​​Mikäli edellä olevasta vaatimuksesta ei muuta johdu, tulee päärakennuksen (asuinrakennus tai loma-asunto), jonka kerrosala on enintään 120 m², etäisyyden tulee olla vähintään 30 m rantaviivasta. Suuremman päärakennuksen etäisyydet rantaviivasta tulee kuitenkin olla vähintään 40 m. Vähimmäisetäisyydet mitataan aina rakennuksen lähimmästä seinästä tai sen katosten kantavista pilarilinjoista.

Lomarakentamisen ja asuinrakentamisen määrä ranta-alueella: 
Ranta-alueella samalle rakennuspaikalle ja samaan pihapiiriin saa rakentaa enintään yhden 2-kerroksisen ja kaksiasuntoisen loma-asunnon ja enintään 30 krs-m² saunarakennuksen. Kaksiasuntoisen loma-asunnon sijasta saa rakentaa yksiasuntoisen enintään 2-kerroksisen loma-asunnon ja toisen 2-kerroksisen loma-asunnon enintään 50 krs-m² rakennusoikeuden puitteissa. Päärakennuksen lisäksi talousrakennuksia saa rakentaa enintään 5 kpl.

Ranta-alueella lomarakentamisen enimmäiskerrosala rakennuspaikalla saa olla 7 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 250 m². Loma-asunnon enimmäiskerrosala saa olla 170 m². Asuinrakentamisen enimmäiskerrosala saa olla 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 600 m2 (asuinrakennus 350 m2, talousrakennukset 250 m2).

LUONNONSUOJELU JA RAKENNETTU YMPÄRISTÖ
Alueella ei ole luontokohteita, suojeltavia rakennuksia eikä muinaismuistolain mukaisia kohteita. Alue ei ole pohjavesialuetta. Rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä sijaitsee yhdeksän loma-asuntoa ja kaksi vakituisen asumisen rakennusta. 

MITOITUS
Hanke sijaitsee RA-3/6 loma-asuntoalueella, jossa sallittujen rakennuspaikkojen määrä on kuusi. Alueella sijaitsee tällä hetkellä seitsemän loma-asuntoa, joista kaksi on kyseessä olevalla tilalla. 

Kiinteistö on muodostunut kaavan laatimishetkellä olevista tiloista 9:31, 9:56 ja 9:183, joille kaavassa on yhteensä osoitettu arvoltaan 1 oleva lomarakennuspaikka (RA) vuonna 1969 valmistuneelle vapaa-ajanasunnolle. Tämän jälkeen tilalle on rakennettu vuonna 2015 toinen vapaa-ajanasunto talousrakennuksineen. 
Hakemuksen käyttötarkoituksen muutos vakituiseksi asuinrakennukseksi, jonka kaavan mitoituksen mukainen arvo olisi 1½, kohdistuu vuoden 2015 vapaa-ajanrakennukseen. Vuoden 1969 vapaa-ajanrakennus on myös esitetty säilyväksi. 

KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSEN EDELLYTYKSET 
Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 116 §) rakennuspaikalle asetetut vaatimukset:
Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.

Muut poikkeamisen edellytykset (MRL 171 §):
-   ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
-   ei vaikeuta luonnon suojelun tavoitteiden saavuttamista;
-   ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
-   ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia

Käyttötarkoituksenmuutoksen edellytysten täyttyminen
Rakennuspaikka täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n rakennuspaikalle asettamat vaatimukset. 

Kaavassa osoitetulle yhdelle RA-paikalle on jo nyt rakennettu kaksi vapaa-ajanasuntoa. Muutos nostaa tilalle osoitetun rakennuspaikan arvon yli kaavan mitoituksen. 

Rakennustekniset vaatimukset
Kyseessä on olemassa oleva lomarakennus, jonka vaadittavat ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennustekniset vaatimukset tutkitaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä.  

KUULEMINEN
Hakija on kuullut viittä (5) rajanaapuria, joilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.

Naapurinkuulemiset, oheisliite

Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Enja Valkonen, puh. 040 159 6873 tai kaavasuunnittelija Minna Väyrynen, puh. 040 131 9437, sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto ei myönnä poikkeamislupaa käyttötarkoituksen muutokselle seuraavin perusteluin:

Perustelut
Hakemus on oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan käytetyn mitoituksen vastainen ylittäen myös kaavassa alueelle osoitettujen rakennuspaikkojen määrän.

Poikkeaminen vaarantaisi maanomistajien tasavertaisen kohtelun periaatteen toteutumisen. Hakemukseen suostuminen aiheuttaisi maankäyttö– ja rakennuslain 171§:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle. Mahdollinen käyttötarkoituksenmuutosta ei ole mahdollista ratkaista yksittäisellä poikkeamisella, vaan se on tutkittava kaavoitusmenettelyn kautta. 
 
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 72 §, 171–174 §. 

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Poikkeamispäätöstä vastaava rakennuslupa on haettava kahden (2) vuoden kuluessa siitä, kun päätös on saanut lainvoiman.

Maksut
Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa. 

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

  • Enja Valkonen, Kaavasuunnittelija, enja.valkonen@kajaani.fi
  • Minna Väyrynen, minna.vayrynen@kajaani.fi

Perustelut

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus on pyytänyt 28.6.2024 Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolta lausuntoa valituksesta, joka koskee lupajaoston poikkeamislupapäätöstä 15.5.2024 § 28 (Pohjois-Suomen HO:n diaarinumero 951/2024). Lausunto liitteineen on pyydetty toimittamaan 30.8.2024 mennessä.

Valituksen alainen päätös

Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto on kokouksessaan 15.5.2024 § 28 tekemällään kielteisellä päätöksellä hylännyt poikkeamislupahakemuksen, jolla on haettu poikkeamislupaa vuonna 1997 vahvistetun oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara osayleiskaavan käyttötarkoituksesta, rantavyöhykkeelle sijoittuvan loma-asunnon muuttamisesta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi kiinteistön 205-403-9-256 määräalalla.

Poikkeamislupapäätös on valmisteltu Kajaanin kaupungin ympäristöteknisellä toimialalla kielteisenä ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston käsiteltäväksi ja päätettäväksi. Esittelijä on esitellyt asian valmistelun mukaisesti ja lupajaosto on päättänyt hylätä poikkeamislupahakemuksen valmistelun mukaisesti kielteisenä poikkeamispäätöksenä. Kajaanin kaupungin hallintosäännön 27 § (Kaupunginvaltuusto 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017) mukaisesti toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla. 

Lupapäätöksen perusteluissa on todettu hakemuksen olleen oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavassa käytetyn mitoituksen vastainen, ylittäen myös kaavassa alueelle osoitettujen rakennuspaikkojen määrän. Poikkeaminen vaarantaisi maanomistajien tasavertaisen kohtelun periaatteen toteutumisen. Hakemukseen suostuminen aiheuttaisi MRL:n 171§:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle. Mahdollista käyttötarkoituksenmuutosta ei ole mahdollista ratkaista yksittäisellä poikkeamisella, vaan se on tutkittava kaavoitusmenettelyn kautta.

Valitus Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen

Lupajaoston poikkeamislupapäätöksestä on tehty valitus Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle. Valituksen jättänyt asianomainen pyytää Pohjois-Suomen hallinto-oikeutta kumoamaan ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston tekemän päätöksen ja muuttamaan päätöksen myönteiseksi, jolloin loma-asunto voidaan muuttaa pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi.

Pohjois-Suomen hallinto-oikeuden lausuntopyyntö 28.6.2024, Oheisliite
Valituskirje 20.6.2024, Oheisliite

Lausunto hallinto-oikeudelle

Lupajaosto vastaa valituksen perusteluissa esitettyihin seikkoihin seuraavasti:

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston tekemä kielteinen päätös poikkeamisluvasta on yleisten maankäyttöä ohjaavien linjausten, hyvän hallinnon oikeusperiaatteiden, voimassa olevan Kajaanin kaupungin maankäyttöpoliittisen ohjelman 2023-2026 (Kaupunginvaltuusto 13.2.2023, § 4), lupajaoston aiempien poikkeamispäätösten sekä maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen mukainen. Kaavoituksessa ja sitä koskevassa oikeuskäytännössä (ml. poikkeamismenettely) on maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi edellytetty sellaista mitoitusselvitystä, jonka perusteella voidaan arvioida maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen toteutumista erityisesti rantarakentamisessa. Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston tekemä kielteinen päätös loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttamisesta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi on oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara osayleiskaavan mukainen ja huomioi maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteen. Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara osayleiskaavan kaavaratkaisu pohjautuu emätilatarkasteluun ja rantamitoituslaskelmiin, joihin perustuen myös poikkeamislupapäätös on ratkaistu. Mikäli käyttötarkoituksen muutos olisi myönnetty, olisi se maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen myötä johtanut tilanteeseen, jossa alueen muille vastaavassa asemassa oleville maanomistajille tulisi myös sallia poikkeamisluvalla käyttötarkoituksen muutos loma-asunnosta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi kaavan mitoituksen vastaisesti. Tämä johtaisi edelleen kaavalla suunnittelemattoman asuinkäytön lisääntymiseen alueella.

Poikkeamislupahakemus on kohdistunut Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan loma-asuntoalueella (RA) sijaitsevasta tilasta 205-403-9-256 (pa 1,0090 ha) vuokratulle määräalalle, jonka pinta-ala on hakemusvaiheessa ollut noin 5035 m2. Tilalla on rantaviivaa 125 m, mutta määräala ei rajoitu rantaan. Rakentaminen tulkitaan kuitenkin sijoittuneen rantavyöhykkeelle. Tilalla on kaikkiaan kuusi rakennusta, mm. kaksi loma-asuntoa, ja rakennuspaikka on käyttänyt koko rakennusjärjestyksen mukaisen rakennusoikeuden, kerrosalan ollessa yhteensä 274 k-m2. Poikkeamislupapäätöksen jälkeen suoritettu lohkominen määräalasta on rekisteröity 20.6.2024 uudeksi tilaksi 205-403-9-271 Lisbet, jonka maapinta-ala on 4846 m2. Päätöksen jälkeen suoritettu lohkominen ei kuitenkaan vaikuttaisi poikkeamislupahakemuksen käsittelyn lopputulokseen.

Kuten poikkeamislupapäätöksessä on todettu, hanke sijaitsee kaavan mukaisella RA-3/6 loma-asuntoalueella, jossa sallittujen rakennuspaikkojen määrä on kuusi. Alueella sijaitsee tällä hetkellä jo seitsemän vapaa-ajanasuntoa, joista kaksi on kyseessä olevalla valitusta koskevalla päätöksentekohetken tilalla, josta määräala on sittemmin lohkottu uudeksi tilaksi. Poikkeamislupahakemuksen mukainen kiinteistö 9:256 on muodostunut kaavan laatimishetkellä olleista tiloista 205-403-9-31, 205-403-9-56 ja 205-403-9-183. Tilat 9:31 ja 9:56 ovat omia emätilojaan. Niiden pinta-alat ovat olleet yksistään kaavan laatimisajankohtana rakennuspaikaksi riittämättömiä, minkä vuoksi tilalle 9:31 on merkitty kaavan mitoitustaulukkoon muut tilat lisämaina. Kaavassa näille kolmelle tilalle on yhteensä osoitettu arvoltaan 1 oleva lomarakennuspaikka (RA) seuraavasti: tilalle 9:31 on osoitettu arvoltaan 0,5 lomarakennuksen rakennuspaikka ja 9:183 arvoltaan 0,5 oleva lomarakennuksen rakennuspaikka. Arvolla 0 on merkitty lisämaana tila 9:56. Nämä kaksi 0,5 rakennuspaikkaa on osoitettu yhdessä tilan rannassa yhä sijaitsevan vuonna 1969 rakennetun vapaa-ajanasunnon rakennuspaikaksi ja se on sijoittunut tilan 9:31 puolelle, joten kaavaan osoitettu rakennuspaikka voidaan tulkita kuuluvan tämän rakennuksen muodostamalle rakennuspaikalle. 

Tilalle on kuitenkin rakentunut kaavan vastaisesti suoralla rakennusluvalla vuonna 2015 toinen vapaa-ajanasunto talousrakennuksineen, johon käyttötarkoituksen muutoksen poikkeamislupahakemus kohdistui. Vuoden 2015 vapaa-ajan rakennuksen rakennuslupaan liittyvässä asemapiirustuksessa vuoden 1969 rakennus on merkitty aitaksi, mutta rakennus on yhä rekisterissä vapaa-ajan asuntona. Tämän vanhemman vapaa-ajanrakennuksen käyttötarkoitus olisi tullut muuttaa vuonna 2015 asemapiirustuksen mukaisesti aitaksi. 

Rannassa oleva vanhempi vapaa-ajanrakennus esitettiin myös hakemukseen kirjattuna säilytettäväksi nykyisessä käyttötarkoituksessa eli omana vapaa-ajanasuntona toisen omistajan omistamana. Uudet rakennukset sijaitsevat päätöshetkellä hakijoiden vuokraamalla määräalalla niin etäällä vanhemmasta vapaa-ajanasunnosta, että niitä ei voida tulkita samaksi pihapiiriksi ja ne vaatisivat kaksi kaavassa osoitettua rakennuspaikkaa. Kaavaan on osoitettu olevien kahden vapaa-ajanasuntojen paikalle vain yksi rakennuspaikka. Näin ollen poikkeamislupahakemuksessa esitettyä käyttötarkoituksen muutosta ei voida ratkaista siitäkään syystä, että tilanteen käsittely vaatisi laajempaa kaavallista tarkastelua loma-asuntoalueen rakennuspaikkojen jakautumisen ja määrän vuoksi kaavan RA-3/6 -alueella. Kaavallisessa tarkastelussa mitoituksen nostaminen siten, että hakemuksen aikaiselle tilalle 9:256 voitaisiin osoittaa toinen rakennuspaikka, on hyvin epätodennäköistä ja johtaa hyvin korkeaan rantamitoitukseen. 

Poikkeamislupaharkinnassa on ensisijaisesti huomioitu se, että kaavan mitoituksen mukaisesti vakituisen asuinrakennuksen rakennuspaikan arvo on 1,5 ja loma-asunnon rakennuspaikan arvo 1. Eli käyttötarkoituksen muutos vakituiseksi asuinrakennukseksi nostaisi loma-asunnon arvosta 1 vakituisen asuinrakennuksen kaavan mukaiseksi arvoksi 1,5. Tämän vuoksi asia ei ole ratkaistavissa yksittäisellä poikkeamisluvalla. Muutoksen myötä kaavan mukaisella rakennuspaikalla (arvo 1) muodostuisi olemassa olevan loma-rakennuspaikan (1) lisäksi vakituisen asuinrakennuksen rakennuspaikka (1,5), jolloin kyseisten tilojen arvoksi muodostuisi kaavan mukaisen arvon 1 sijaan 2,5. Harkinnassa on tutkittu myös mahdollisuutta, että uusi rakennus käyttäisi kaavan mukaisen rakennuspaikan arvon 1, mikäli rannassa olevaa vanhempaa vapaa-ajanrakennusta ei olisi, mutta sekään ei olisi mitoituksen ja kaavassa esitettyjen rakennuspaikan arvojen mahdollistamissa rajoissa muutettavissa vakituiseksi asuinrakennukseksi arvon ollessa riittämätön kattamaan arvoa 1,5. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi käyttötarkoituksen muuttaminen rakennuspaikalle, jolla ei ole kaavassa mitoituksellista rakennuspaikkaa vakituiselle asuinrakennuspaikalle, ei voida myöntää yksittäisellä poikkeamisluvalla vaan tulisi myös tutkia kaavalla. 

Kuten poikkeamispäätöksessä on tuotu esille, on kiinteistö muodostunut myös kaavan laatimisajankohtana tilasta 9:183. Määräala tilasta 9:256 eli uusi lohkottu tila 9:271 on pääosin sijoittunut tämän tilan 9:183 puolelle (jonka kaavan mukainen 0,5 arvoinen rakennuspaikka on jo käytetty rannempana sijaitsevaan tilalle 9:256 jääneelle vuonna 1969 rakennetulle vapaa-ajanasunnolle). Tämän 9:183 tilan emätilan (205-403-9-129) osalta rakennuspaikkojen tasapuolinen jakautuminen pitäisi myös tutkia tarkemmin vain kaavalla. Poikkeamislupahakemuksen tila on muodostunut useammasta emätilasta, joten määräala eli nykyinen lohkottu tila ei ole kaavassa tutkittu riittävällä laajuudella tämän emätilan osalta nykyisen tilanteen tulkitsemiseksi jo tapahtuneen rakentamisen vuoksi vain poikkeamisluvalla ilman kaavallista tarkastelua. Luvan myöntäminen olisi tästäkin näkökulmasta ristiriidassa tasapuolisen kohtelun osalta.

Valituksessa on viitattu muihin lähialueen rakennuksiin ja niiden käyttötarkoituksiin. Poikkeamislupapäätöksessä on viitattu yleiseen tilanteeseen lähialueella. Merkitsevä tekijä ja tarkoitus kuvauksella on, että ranta-alue, jonne hakemus kohdistui, on pääosin loma-asuntokäytössä kaavan mukaisesti. Käyttötarkoituksen muutos loisi vakituista asumista loma-asutukselle osoitetulle alueelle, mikä olisi ristiriidassa kaavan mitoituksen ja tavoitteiden kanssa. Osayleiskaavan selostuksessa on esitetty tavoitteita asuinrakennusten ja loma-asuntojen sijoittumiselle kaava-alueella. Asuntojen sijoittumisessa alueella on tavoiteltu muiden tekijöiden lisäksi muun muassa asuinrakennusten sijoittamista mahdollisimman kauas rantaviivasta. Tavoitteena on ollut puolestaan lisätä loma-asuntoja siellä, missä se on vielä mahdollista, noudattaen pinta-alavaatimusta, lyhyttä rantaviivaa ja rakennuspaikkojen ryhmittelyssä yhtenäisen vapaan rantaviivan mahdollisimman pitkänä pysymistä. Kaavassa on siis pääosin osoitettu uudet loma-asutuksen rakennuspaikat ranta-alueelle ja uudet vakituisen asumisen rakennuspaikat kauemmas ranta-alueesta teiden varsille. 

Kajaanin kaupungin maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa päätetään valtuustokausittain Kajaanissa käytettävistä maankäytöllisistä periaatteista, joiden mukaan rakentamista ja maankäyttöä Kajaanissa ohjataan. Maankäyttöpoliittisen ohjelman avulla edistetään kunnan strategisten tavoitteiden toteutumista ja varmistetaan päätöksenteon johdonmukainen linja. Valituksessa viitataan vuoden 2019-2022 maankäyttöpoliittiseen ohjelmaan, jossa oli linjattu käyttötarkoituksen muutokseen soveltuvat alueet reunaehtoineen. Maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa 2019-2022 on osoitettu käyttötarkoituksen muutoksille parhaiten soveltuvat alueet, jotka oli valittu yhdenmukaisin kriteerein siten, että alueiden sijainti tukeutui olemassa olevaan palveluverkkoon ja taajamakoulujen läheisyyteen ja tehosti vesi- ja viemäriverkostojen käyttöä sekä joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä haja-asutusalueilla. Myönteinen käyttötarkoituksen muutos näillä alueilla edellytti myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun huomioimista, eikä näin ollen mahdollistanut suoraan myönteistä poikkeamislupapäätöstä. 

Nyttemmin on voimassa uusi maankäyttöpoliittinen ohjelma 2023–2026, jossa on määritelty kaupungin maapolitiikan ja kaavoituksen keskeiset periaatteet. Ko. poikkeamislupahakemuksen päätöksessä on noudatettu nykyistä maankäyttöpoliittista ohjelmaa. Maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa 2023–2026 todetaan käyttötarkoituksen muutoksista seuraavasti: Edellisessä kaavoitusohjelmassa linjattiin loma-asunnon käyttötarkoituksen muutoksesta vakituiseen asumiseen määritellyillä alueilla. Käyttötarkoituksen muutosalueet jäävät pois uudesta kaavoitusohjelmasta ja käyttötarkoituksen muutokset edellyttävät maankäyttö- ja rakennuslain mukaista poikkeamislupaharkintaa ja lisäksi rakennusluvan. 

Valituksessa on tuotu esille aiemmin poikkeamislupahakemuksella myönnetty käyttötarkoituksen muutos samalla osayleiskaava-alueella. Kaava-alueen vastaavat poikkeamispäätökset ovat perustuneet vastaavasti emätilatarkasteluun, kaavan mitoitukseen ja tasapuoliseen kohteluun. Poikkeamisluvin käsiteltyjä hankkeita voi harvoin suoraan verrata täysin keskenään, kuten ei tässäkään tapauksessa, mutta harkinnassa on käytetty samoja periaatteita. Valituksessa viitatussa myönteisen poikkeamislupapäätöksen tapauksessa kysymys oli myös useammasta kiinteistöstä muodostuneesta tilasta, mutta muodostavien tilojen yhdistetyistä rakennuspaikkojen arvoista muodostui kaavan mitoituksen täyttävä vakituisen asuinrakennuksen rakennuspaikka, jolloin kaavan mitoitus mahdollisti käyttötarkoituksen muuttamisen.

Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Enja Valkonen, puh. 040 159 6873 tai kaavasuunnittelija Minna Väyrynen, puh. 040 131 9437, sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Kajaanin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto antaa esittelytekstin mukaisen lausunnon poikkeamislupapäätöstä 15.5.2024 § 28, Päätös poikkeamislupahakemuksesta määräalalle 205-403-9-256, Vuoreslahti, koskevasta valituksesta Pohjois-Suomen hallinto-oikeudelle ja pyytää hylkäämään valituksen perusteettomana.

Päätös

Hyväksyi.

Tiedoksi

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus

Muutoksenhaku

 

Valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §