Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, kokous 11.12.2024

Kuvaus

Liite 1, Yleissijaintikartta
Liite 2, Ympäristökartta
Liite 3, Ote asemakaavasta
Liite 4, Asemakaavamääräykset
Liite 5, Suunnitelmaluonnokset 19 11 2024
(sisältää asemapiirroksen, julkisivukuvat ja havainnekuvia)

HAKIJA

Kiinteistö Katera Oy
Tehdaskatu 15, 87100 Kajaani

RAKENNUSPAIKKA

Kiinteistötunnus: 205-8-91-1
Osoite: Kehräämöntie 8 1, 87400 KAJAANI

Pinta-ala: 26 552 m²
Rakennusoikeus: 18 586 k-m²
Rakennettu: 1140 k-m²
Haetaan: 4500 k-m²
Yhteensä: 5640 k-m²​​​​​​

KUVAUS

Hakija hakee poikkeamislupaa konepaja/ tuotantohallin rakentamiseksi, joka on käyttötarkoitukseltaan teollisuusrakennus. Rakennus on yksikerroksinen. Suunnitellun rakennuksen kerrosala on 4500 k-m². Tontilla on ennestään rakennusrekisterin mukaan muu liikenteen rakennus eli terminaalirakennus, jonka kerrosala on 1140 k-m².

Tontti sijaitsee Petäisenniskan teknologiapuiston alueella, joka on muuttunut pääosin teollisuudesta toimitila-, toimisto- ja tilaa vaativan kaupan alueeksi. Lähimmät rakennukset vastapäisillä tonteilla ovat toimitila- ja toimistokäytössä. Lähin asutus ja loma-asutus suunnitellusta rakentamisesta sijaitsee noin 350–400 metrin etäisyydellä Variskankaan asuinalueella ja Siikalahden vastarannalla. Lännen puolelta tonttia rajaa Kehräämöntie ja pohjoisesta Taitokatu. Idän ja etelän puolelta tonttia rajaa Siikalahdenranta-niminen puistoalue. Tontilla on jonkin verran puustoa mutta noin puolet tontista Kehräämöntien puolella on terminaaliliikenteessä ollutta asfalttikenttää. Alueella on ollut teollista toimintaa ja sen seurauksena alueella on pilaantunutta maa-ainesta. Liikenneyhteydet alueelta ovat hyvät. Kaupungin keskustaan on matkaa alle kolme kilometriä.

Hakemuksen asemapiirroksen mukaan suunniteltu rakennus sijoittuu Siikalahdenrannan-puiston puoleisen tontinrajan suuntaisena puiston puoleiselle rakennusalalle ylittäen rakennusalan pieneltä osin kaavassa pysäköimispaikaksi osoitetulle alueelle. Tontille on asemapiirroksessa osoitettu mahdollisuus rakentaa Kehräämöntien puoleiselle rakennusalalle tulevaisuudessa toimistorakennus tai useampia toimistorakennuksia (mikäli terminaalirakennus poistuu käytöstä). Uudisrakentaminen sijoittuu terminaalirakennuksen taakse. Asemapiirroksessa on esitetty liittymät sekä Kehräämöntieltä että Taitokadulta toiminnan edellyttämällä tavalla. Siikalahdenrannan-puiston puolelle on osoitettu ulkovarastointialue sekä katos. Ulkovarastointialue on suojattu 1,8 metriä korkealla aidalla. Mahdollisia autopaikkoja teollisuusrakennusten yhteyteen on osoitettu 63. Suunniteltu rakennus on toimintansa mukaisesti ulkoisesti teollisuushallin näköinen.

Tontti on Teknologiapuiston omistuksessa. Tontille on tehty tonttijako poikkeamislupaprosessin aikana, joka mahdollistaa Kehräämöntien puoleisen tontinosan hyödyntämisen toimistorakennuksen rakentamiseen asemakaavan mukaisesti myöhemmin. Hakija on vuokrannut tontin, jolle rakentamista suunnitellaan.

Erityisinä syinä ja perusteluina hakija esittää, ettei muualta Kajaanista löytynyt tälle hankkeelle sopivaa tonttia. Hakija tuo esiin hakemuksessaan, että hanke edesauttaa olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä, koska terminaalirakennus saadaan uuteen käyttöön. Hakijan mukaan hanke edistää kaupunkikuvaa, kun uudisrakennus sijoitetaan tontin takaosalle ja etuosalle jää mahdollisuus rakentaa olemassa olevan kaavan mukaista toimitilaa myöhemmin. Hakija tuo esiin myös, että hanke tiivistää yhdyskuntarakennetta.

Poikkeamislupahakemus 26.11.2024, oheisliite
 

POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA

Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.

Tontti on toimitilarakennusten korttelialuetta, KTY-1, eikä kaavamerkintä ja määräys mahdollista teollisuustoimintaa. Kaavamääräyksen mukaisesti puhdistamattoman tai tutkimattoman rakennuspaikan maaperän PAH-pitoisuus on tutkittava ennen rakentamista ja tarvittaessa kunnostettava. Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Tontin rakentaminen on osoitettu rakennettavaksi kiinni rakennusalan Kehräämöntien puoleiseen rakennusalaan mutta uudisrakentaminen sijoittuu Siikalahdenrannan-puiston puoleiseen osaan tonttia osittain ylittäen rakennusalan ja sijoittuen osittain pysäköintiin varatulle alueen osalle. Pysäköimispaikaksi varatulle alueen osalle on asemapiirroksessa esitetty ulkovarastointialuetta. Ulkovarastointialue ja katos ulottuvat tontin istutettavalle alueen osalle. Hanke poikkeaa kaupunkikuvallisesti alueen toimisto- ja toimitilarakentamisesta, jonka on asemakaavan mukaisesti ollut tarkoitus rajata Kehräämöntietä. Hanke poikkeaa myös kaavassa olevista maaperän pilaantumista koskevista määräyksistä. Suunnitellun rakennuksen kattomuoto poikkeaa rakennustapaohjeessa määritellystä tasa- tai pulpettikatosta.

Poikkeamisen toimivalta on ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017; Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen toimialan toimintasäännön päivitys, Ympäristötekninen lautakunta 16.6.2021, voimaantulo 1.8.2021).

KAAVATILANNE

Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavassa (KV 4.11.2019, KH täytäntöönpano 31.3.2020, kokonaan voimaan 14.12.2022) alue on työpaikka-aluetta (TP-1). Kaavamääräyksen mukaan alue varataan monipuolisille työpaikkatoiminnoille, kuten palveluille, hallinnolle ja sellaiselle teollisuustuotannolle, josta ei aiheudu ympäristölle merkittävää melua, ilman pilaantumista tai muuta haittaa. ”Alueelle saa sijoittaa sellaisia tilaa vaativan erikoistavarakaupan suuryksiköitä (enintään 10 000 k-m²), jotka kaupan laatu huomioon ottaen voivat perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueen ulkopuolelle.” Kehräämöntie on merkitty kaavaan pääkatuna. Tontin kautta menee sähkölinja, joka on merkitty kaavaan. Kehräämöntien rinnalle on osoitettu Pyöräteiden pää- ja aluereittien tavoiteverkon mukainen kevyen liikenteen reitti. Aluetta koskevat yleiset määräykset hulevesien käsittelystä, maaperän mahdollisesta pilaantuneisuudesta sekä melusta ja tärinästä.

Alueella on voimassa 28.7.2004 voimaan tullut asemakaava (KV 21.6.2004). Asemakaavassa tontti on toimitilarakennusten korttelialuetta, KTY-1. Kaavamääräyksen mukaan rakennuksiin ei saa sijoittaa kellaritiloja ja puhdistamattoman tai tutkimattoman rakennuspaikan maaperän PAH-pitoisuus on tutkittava ennen rakentamista ja tarvittaessa kunnostettava.

Voimassa olevan asemakaavan korttelin tehokkuusluku on e=0,70 ja ker­ros­lu­ku III. Tontin rakennusoikeus on noin 18 586 k-m². Rakennusoikeus ei ylity (yhteensä 5640 k-m²). Lisäksi tonttia koskee määräys 50 % eli luku osoittaa, kuinka suuren osan alueesta tai rakennusalasta saa käyttää rakentamiseen eli tontin pinta-alasta laskettuna tontista saisi käyttää rakentamiseen 13 276 k-m². Loput rakennusoikeudesta tulee rakentaa II- ja III-kerroksiin. Myymälätilaa saa osoittaa tontille 200 k-m² (m 200 merkintä osoittaa, kuinka monta kerrosalaneliömetriä sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää myymälän rakentamista varten). Kehräämöntien puoleisella tontin osalla on voimalinja. Rakennusalan etäisyydeksi katualueen ja tontin rajasta tulee voimalinjan suoja-alueen vuoksi 20 m. Katualueen puolelle on osoitettu asemakaavassa istutettavaa alueen osaa ja pysäköimisaluetta. Rakentaminen on osoitettu rakennettavaksi kiinni tontin Kehräämöntien puoleiseen rakennusalan rajaan. Muilla tontin reunoilla on n. 3-5 metriä leveä istutettava alueen osa. Kehräämöntien varteen ja osittain Taitokadun puolellekin on osoitettu katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää eli liittymäkielto. Rakennusala on yhtenäinen mutta ohjeellisena on osoitettu sitä tarkempia rakennusaloja, jotka rajaavat rakennusalaa. Tontin Siikalahdenrannan-puiston puoleiseen osaan on osoitettu 30 metriä leveä pysäköimispaikka istutettavan alueenosan lisäksi. Yleisten määräysten mukaan ulkovarastojen näkösuojaksi on rakennettava umpinainen ja kaupunkikuvaan sopeutuva aita. Huoltoaseman tai miehittämättömän polttonesteen jakeluaseman sijoittaminen alueelle on kielletty.

Siikalahdenrannan alueella on rakennustapaohje, jossa on annettu yksityiskohtaisempia ohjeita rakennustavasta.

Tonttia koskee merkintä saa-1, jonka määräyksen mukaan kyseessä on osittain pilaantunut maa-alue. ”Alueelle tai sen lähelle rakennettavan kunnallistekniikan putkiston materiaalina on käytettävä metallia.” Lisäksi yleisissä määräyksissä on määrätty, että ”koska alueella on ollut teollista toimintaa, on rakennuspaikan maaperä tutkittava ja tarvittaessa puhdistettava ennen rakentamista”.

Yleisissä määräyksissä on määrätty autopaikoista toimisto- ja liiketilalle 1 ap/ 50 k-m2 ja teollisuudelle ja varastoille 1 ap/ 100 k-m2. Suunnitellun ja olemassa olevan rakentamisen osalta autopaikkoja olisi järjestettävä yhteensä 57. Asemapiirroksessa on osoitettu mahdollisuus 63 autopaikalle.

Melusta on yleinen määräys: ”Alueella harjoitettavasta toiminnasta aiheutuva melu ei saa ylittää viereisillä asuinrakennusten korttelialueilla päivällä arvoa 55 dBA ja yöllä 50 dBA (VN päätös melutason ohjearvoista 993/1992).”

Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite
 

KUULEMINEN

Hakija on kuullut naapureita. Yksi naapureista on jättänyt muistutuksen hankkeesta. Naapuri tuo muistutuksessaan esiin, että hakemuksessa ei ole kerrottu ison uudisrakennuksen vaikutuksista sen sijoittuessa tontin rannan puoleiseen osaan. Muistuttajan mukaan kaavoitus toimistorakennukseksi lienee ollut perusteltua rannan ja asutuksen läheisyydessä ja pitää konepajan tuotantohallin toimintaa varsin merkittävänä käyttötarkoituksen poikkeamana. Muistuttaja tuo esiin äänen kantautumisen vesistön äärellä. Muistuttaja epäilee, etteikö Kajaanista olisi löytynyt muuta käyttötarkoitukseen soveltuvaa tonttia, johon ei olisi tarvittu poikkeamista ja sijoittumista ranta-alueelle. Muistuttaja pitää rannan puolelle rakennettaessa paremmin ympäristöön sopeutuvana värityksenä esimerkiksi tumman harmaata vaaleiden ja sinisten värien sijaan, joita ohjataan käyttämään rakennustapaohjeessa.

Naapurikuulemiset, oheisliite

Vastine: Kaavassa on otettu huomioon se, ettei toiminnasta saa aiheutua meluhaittaa ympäristön asutukselle tai loma-asutukselle ja annettu meluun liittyen yleinen määräys. Myös terveydensuojeluviranomainen tuo esiin lausunnossaan, että konepajatoiminnan vaikutuksia ei ole tuotu hakemuksessa esiin ja edellyttää vaikutusten selvittämistä rakennuslupavaiheessa. Suunnitellun rakennuksen väritys on rakennustapaohjeen mukainen.

LAUSUNNOT

Kainuun ympäristöterveyspalvelut

Terveydensuojeluviranomainen toteaa lausunnossaan lähimmän asutuksen sijoittuvan Variskankaan Kotkankadulle ja asutuksen/ loma-asutuksen Siikalahden toiselle puolelle alle 400 metrin etäisyydelle. Lausunnossa todetaan, ettei poikkeaminen saa aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia elinympäristöterveyteen. Lausunnossa tuodaan esiin, että meluvaikutukset näille alueille tulee ottaa huomioon sekä noudattaa kaavamääräyksiä melun osalta. Terveydensuojeluviranomainen tuo esille lausunnossaan, että konepajatoiminnasta voi aiheutua naapurustoon melua, tärinää, pölyä sekä hajua eikä hakemuksessa ole tuotu esille toiminnasta mahdollisesti aiheutuvia meluvaikutuksia. Vaikutusten tulee olla selvillä rakennuslupavaiheessa.

Terveydensuojeluviranomainen huomioi lausunnossaan, että kaavassa on tuotu esille pilaantunut maaperä ja sen vuoksi on annettu määräys rakennuspaikan maaperän tutkimisesta ja tarvittaessa puhdistamisesta. Koska lupahakemukseen ei ollut pilaantuneisuutta selvitetty tarkemmin, terveydensuojeluviranomainen edellyttää, että asia tulee selvittää ennen rakennuslupakäsittelyä. Pilaantuneeseen maaperään liittyen annettu kaavamääräys kunnallistekniikan putkiston osalta käytettävästä materiaalista ja sen noudattamisesta terveydensuojeluviranomaisen mukaan varmistaa kiinteistöllä käytettävän vedenlaadun säädökset täyttävinä.

Liite 6 Kainuun ympäristöterveyspalveluiden lausunto

Kainuun ELY-keskus

Kainuun ELY-keskus tuo lausunnossaan esiin alueen pilaantumisen ja kunnostamisen ja pilaantuneisuuden selvittämisen historiaa. Kainuun ELY-keskus on ympäristönsuojelulain 135 §:n mukainen viranomainen ja ottaa lausunnossaan kantaa, miten pilaantuneisuus ja puhdistamisen tarve tulee ottaa huomioon vähintään rakentamisen aikana, jollei rakentamishankkeeseen ryhtyvä selvitä maaperän tilaa tutkimattomilta alueilta etukäteen maaperän pilaantuneisuuden kaira- tai koekuoppatutkimuksilla. Etukäteen tehtävä maaperän pilaantuneisuuden selvittäminen kaira- tai koekuoppatutkimuksilla on suositeltavin vaihtoehto. ELY-keskuksen mukaan hankkeeseen ryhtyvän on syytä perehtyä aiemmin tehtyihin tutkimus- ja kunnostusraportteihin tutkimattomien alueiden selvittämiseksi.

ELY-keskus tuo esiin, ettei hakemusasiakirjoista ilmene, onko haettu käyttötarkoituksen muutos rinnastettavissa ympäristöhäiriöttömään teolliseen toimintaan. Koska tuotantoa varten rakennetaan hakemuksen ja asemapiirroksen mukaisesti konepajan tuotantohalli, Kainuun ELY-keskus ei näe kuitenkaan estettä poikkeamiselle. Toiminnassa tulee silti huomioida, ettei toiminta aiheuta melua, joka ylittäisi kaavan yleisissä määräyksissä annetut ohjearvot. ELY-keskuksen mukaan sekä poikkeamisen että rakennus-/rakentamisluvan yhteydessä on varmistettava, että viereisellä Variskankaan asuinalueella melutaso jää Valtioneuvoston ohjearvojen alapuolelle.

Loppuyhteenvetona ELY-keskus lausuu, että kun huomioidaan vuonna 2006 laaditun pilaantuneen alueen kunnostuksen loppuraportin (Suomen IP-Tekniikka Oy, 2006) loppuarvio ja siinä annetut reunaehdot ja että käyttötarkoituksen muutosta arvioitaessa huomioidaan Variskankaan asuinalueen terveellisyys ja viihtyisyys, Kainuun ELY-keskuksen tulkinnan mukaan poikkeamisen edellytykset täyttyvät.

Liite 7 Kainuun ELY-keskuksen lausunto

Lisätietoja asiasta antaa kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori, puh. 044 7100 834; kaavoitusarkkitehti Piia Väyrynen, puh. 044 7148 285 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ympäristöteknisen lautakun­nan lupa­jaosto myöntää poik­keami­sen seu­raavin perusteluin ja ehdoin:

PERUSTELUT

Hakija perustelee poikkeamista sillä, ettei Kajaanista löytynyt muualta tälle hankkeelle sopivaa tonttia. Lisäksi hakijan mukaan hanke edesauttaa olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä, hanke edistää kaupunkikuvaa ja tiivistää yhdyskuntarakennetta.

Vajaasti rakennetun tontin rakentaminen eheyttää kaupunkirakennetta ja auttaa hyödyntämään olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja katuverkkoa. Tontille ei ole ollut kysyntää toimitilakäyttöön. Alue sijaitsee hyvien liikenneyhteyksien äärellä Petäisenniskan alueella, missä on ennestään työpaikkatoimintoja. Tontilla on ollut aiemmin terminaalitoimintaa ja tontille on tullut runsaasti liikennettä. Liikenteellisesti tilanne ei oleellisesti muutu. Olemassa olevaa rakennusta hyödynnetään toimintojen sijoittumisessa ja saadaan rakennus käyttöön. Sijoittuminen tontin takaosaan mahdollistaa Kehräämöntien puoleisen tontinosan myöhemmän käytön kaavan mukaisesti ja kaupunkikuvan paranemisen Kehräämöntietä rajaavalla rakennuksella. Tonttijako mahdollistaa Kehräämöntien puolelle jäävän tontin rakentamisen kaavan mukaisesti myöhemmin. Vaikka teollisuushalli poikkeaa kaupunkikuvaltaan alueelle tavoitellusta toimitilarakentamisesta, sijoittuessaan tontin takaosaan se sopeutuu ympäristöön. Rakennuksen muoto on toiminnan edellyttämä teollisuushallirakennus ja aukotus on tarpeen mukainen. Väritys noudattaa alueelle annettua rakennustapaohjetta. Varastointi sijoittuu tontin Siikalahdenrannan-puiston puoleiseen osaan hallirakennuksen taakse katsottuna Kehräämöntien suunnasta ja suojataan asemapiirroksen mukaan aidalla ja katoksella. Varastointi erottuu siten kaupunkikuvassa mahdollisimman vähän.

Poikkeamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuteta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeaminen johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Ympäristövaikutukset täytyy selvittää tarkemmin vielä rakennuslupavaiheessa ja vaikutusten selvittämisestä on annettu ehtoja.

EHDOT

Asemakaavan määräykset ovat voimassa muilta kuin poikkeamisten osalta. Rakennuslupa- ja rakentamisvaiheeseen jää kaavamääräysten ja annettujen lausuntojen mukaisesti ehtoja.

Toiminnasta ei saa aiheutua raja-arvot ylittävää melua ympäröivälle asutukselle ja loma-asutukselle. Meluvaikutukset tulee selvittää rakennuslupaa varten. Tarvittaessa melu tulee ottaa huomioon rakennuksen rakenteissa. Myös muiden konepajatoiminnan mahdollisten vaikutusten (pöly, tärinä tms.) tulee olla selvillä rakennuslupavaiheessa.

Varastoinnin tulee sijoittua ainoastaan Siikalahdenrannan-puoleiseen osaan tonttia kaavassa pysäköimisalueeksi osoitetulle alueelle rakennuksen taakse ja ulkovarastojen näkösuojaksi on rakennettava umpinainen ja kaupunkikuvaan sopeutuva aita.

Jokaisen puhdistamattomalle tai tutkimattomalle alueelle sijoittuvan rakennuksen rakennuspaikan PAH-yhdisteiden pitoisuus on tutkittava ennen rakentamisen aloittamista.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 171–174 §.

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa (2) kaksi vuotta tästä päivästä lukien.

Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakennuslupa.

Maksut

Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa.

Päätös

Hyväksyi.