Kaupunginhallitus, kokous 20.5.2025

Kuvaus

Asemakaavan muutos kaupunginosa 1 Keskusta korttelin 7 tontit 19, 20 ja 21 sekä liikenne- ja katualuetta ja sitova tonttijako ja rakennustapaohje.

Raatihuoneentorin funkiskorttelin asemakaavan muutoksen tavoitteena on suojella korttelin arvokas rakennuskanta ja sovittaa uudisrakentaminen kaupunkikuvallisesti vaativan korttelin rakentamiseen ja rakennusten korkeuteen. Rakentaminen sovitetaan myös Raatihuoneentorin umpikulmaiseen kortteliin. Kortteliin on tavoitteena osoittaa täydennysrakentamista monipuolisesti liike-, toimisto-, palvelu- ja asuinrakentamiskäyttöön. Rakennusoikeuden määrää verrataan ruutukaavakeskustan rakennusoikeuksiin. Korttelin täydennysrakentamisen tavoitteena on myös keskustan elävöittäminen asutusta ja liiketiloja täydentämällä. Tiivistäminen valmiin kunnallistekniikan ja palvelujen piirissä eheyttää kaupunkirakennetta ja tehostaa käyttöä. Asemakaavan muuttamisen tavoitteena on mahdollistaa korttelin täydennysrakentaminen Välikadun ja Kirkkokadun puolelle ja varmistaa riittävä rakennusoikeus.

Asemakaavan muutosalue sijaitsee aivan kaupungin keskustassa ns. ruutukaavakeskustan alueella. Raatihuoneen funkiskortteli rajautuu Kauppakatuun, Välikatuun, Kirkkokatuun (pysäköimisalueeseen), Linnankatuun ja Raatihuoneentoriin. Kortteli jakautuu kolmeen eri tonttiin (19, 20, 21). Kirkkokadun katualue, joka voimassa olevassa asemakaavassa on pysäköimisaluetta (liikennealuetta), ja Välikadun katualue ovat mukana kaavamuutosalueessa korttelin kohdalta.

Kortteli on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY) Kajaanin Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori. Kauppakatu 21 ja Välikatu 18 (III- ja IV-kerroksiset osat tontilla 21) ovat suojeltuja rakennussuojelulailla (6.7.1998). Korttelin arvokasta rakennuskantaa täydentävät ympäröiviä rakennuksia matalampi entisen Sokoksen rakennus ja Kauppakatu 21:n ja Välikatu 18 väliin sijoittuva kaksikerroksinen liikerakennuksen osa. Korttelin rakennukset ovat osin eri aikakausilta ja ne ovat tyyliltään erilaisia. Korttelin rakennuksista on tehty rakennushistoriaselvitys.

Entisen Sokoksen korttelissa on ensimmäisessä kerroksessa pääasiassa liiketiloja ja toimistoja. Rakennuksissa on myös asuntoja.

Ympäröivä keskusta on rakentunut ruutukaavan mukaisesti. Ympäristössä on sekä arvokasta funktionalistista rakentamista, empiretyylinen puuraatihuone (1831) että uudempaa liike- ja asuinrakentamista. Ensimmäisiin kerroksiin sijoittuu liiketiloja. Ylemmissä kerroksissa on asumista, toimistoja ja mm. terveyspalveluja. Raatihuoneentori, Kauppakatu ja Linnankatu korttelin kohdalla ovat kävelyaluetta. Välikadulla ja Kirkkokatua jatkavalla pysäköimisalueella on ajoneuvoliikennettä.

Melu nousee Välikadun ja Kirkkokadun puolella päivällä ennustetilanteessa vuonna 2040 yli 55 dB:n (Kajaanin meluselvitys, 2014). Voimakkainta melu on risteysalueilla, missä ylittyy 65 dB. Liikennemäärien on ennustettu kasvavan, joten ennustetilanteen melu on hieman voimakkaampaa kuin vuoden 2014 tilannetta kuvaava melu. Ulkotilojen 55 dB:n meluraja kuitenkin ylittyi myös 2014. Vuonna 2014 yömelu on ollut Välikadun ja Kirkkokadun puolella yli 55 dB ja Kauppakadun ja Linnankadun puolellakin yli 45 dB. Ohjearvot siis ylittyvät. Ennustetilanteessa 2040 yömelun on ennustettu hieman kasvavan. Liikennemäärät ovat kuitenkin laskeneet ja liikennemelu ei välttämättä kehity täysin ennusteen mukaisesti vaan voi myös pienentyä. Muita merkittäviä ympäristöhäiriöitä ei tunnistettu.

Alueella on voimassa 23.4.1965 hyväksytty asemakaava (voimaantulo 1977, kaavanro 103). Voimassa olevassa asemakaavassa alue on yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta, ALK. Kauppakadun varteen on osoitettu IV-kerroksiset rakennusalat, muuten Välikadun puolella kerroskorkeus on II. Rakennusoikeus on osoitettu tonttikohtaisesti. Tontilla 19 on rakennusoikeutta 2300 k-m², tontilla 20 on rakennusoikeutta 1950 k-m² ja tontilla 21 on rakennusoikeutta 3550 k-m². Korttelissa on siten yhteensä rakennusoikeutta 7800 k-m². Korttelin tehokkuusluku on tällöin noin 1,4. Korttelin kaakkoispuolella on Kirkkokatua jatkava pysäköimisalue, LP. Välikatu on kaavassa katualuetta. Lisäksi yleisiä määräyksiä on annettu mm. autopaikoituksesta, tontin yhtenäisestä leikkitilasta, tonttien välisestä aitaamisesta ja tontin käsittelystä ja istuttamisesta.

Kiinteistöjen omistajat ovat hakeneet kaavan muuttamista ja esittäneet hakemuksissaan tavoitteensa korttelin kehittämiseksi ja alustavan viitesuunnitelman.

Asemakaavahankkeen vireille tulosta kuulutettiin kaupungin sähköisellä ilmoitustaululla ja Koti-Kajaani -lehdessä 20.12.2023. Kaavaehdotuksen laati ympäristöteknisen toimialan maankäyttö-, suunnittelu- ja viranomaistulosalue osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisessa yhteistyössä ja vuorovaikutuksessa. Kaavaluonnos oli nähtävillä 20.6.–9.8.2024. Kaavaluonnosta esiteltiin yleisötilaisuudessa 7.8.2024. Kaavaluonnoksesta saatiin viisi lausuntoa. Kaavahanketta esiteltiin viranomaisneuvottelussa 12.6.2024. Muinaismuistolain 13 § mukainen neuvottelu käytiin 12.9.2024. Neuvottelussa päästiin yhteisymmärrykseen tarpeesta kajota mahdolliseen muinaisjäännökseen ja vaadittavista toimenpiteistä.

Asemakaavamuutosalueen pinta-ala on 7895 m². Asemakaavanmuutoksella muodostuu asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialuetta (ALY) yhteensä 5558 m². Katualuetta muodostuu 2337 m². Korttelialue ja Välikadun katualue säilyvät samoina. Pysäköimisalue muuttuu Kirkkokadun katualueeksi. Uudisrakennusten rakennusalat on osoitettu täydentämään korttelialuetta Välikadun, muodostuvan Kirkkokadun osuuden ja Kauppakadun puolelle. Kerroskorkeudet uudisrakennuksille sovitettu olemassa olevaan rakentamiseen neljään kerrokseen (IV) lukuun ottamatta Kirkkokadun puoleista uudisrakentamisen rakennusalaa, jossa kerroskorkeus on viisi (V).

Kerrosalaa kortteliin muodostuu yhteensä 13 320 k-m². Kaavan mukainen rakennusoikeus kasvaa 5520 k-m² mahdollistaen lisärakentamisen kortteliin. Korttelin tehokkuus nousee tällöin voimassa olevan kaavan tehokkuudesta 1,4 tehokkuuteen noin 2,4. Korkea tehokkuus korttelissa johtaa siihen, etteivät kaikki autopaikat kaiken rakennusoikeuden toteutuessa sovi maan pinnalle vaan osa on toteutettava maanalaisena pysäköintinä. Maanalaista pysäköintiä mahdollistamaan on kaavassa osoitettu maanalaisia autojen pysäköimispaikkoja (map) koko kortteliin sekä katualueiden alle. Nyt tarkastelussa olevan asemakaavan muutoksen rakennusoikeus on linjassa aiemmin alueelle laadittujen asemakaavan muutosten rakennusoikeuden kanssa.

Keskeistä korttelissa on rakennusten suojelu asemakaavalla. Arvokkaiksi tunnistetut, suojellut rakennukset Kauppakatu 21:ssä saavat suojelumerkinnän, srs-1. Merkintää koskee suojelumääräys: ”Rakennussuojelulain nojalla suojeltu rakennus. Historiallisesti, rakennushistoriallisesti ja/ tai kaupunkikuvan kannalta arvokas rakennus, jota ei saa purkaa. Rakennussuojelupäätöksen mukaisia suojelumääräyksiä tulee noudattaa. Kohde on osa valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä. Muutoksista on kuultava museoviranomaisia ja ELY-keskusta.” Kauppakatu 17:sta koskee suojelumerkintä sr-26 ja määräys: ”Suojeltava rakennus. Historiallisesti, rakennushistoriallisesti ja/ tai kaupunkikuvan kannalta arvokas rakennus, jota ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden sekä käyttötarkoituksen muutosten tulee olla sellaisia, että kohteen ominaispiirteet säilyvät. Kohde on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä. Muutoksista on kuultava museoviranomaisia ja ELY-keskusta.” Kohteita suojelee osaltaan myös tiukasti rakennuksen nykyisen kerrosalan mukainen rakennusoikeus ja kerroskorkeus.

Yleisiä määräyksiä on annettu rakennustavasta, melusta, kulttuuriympäristöstä, kaupunkiarkeologiasta, sitovasta tonttijaosta (tontti 19 muodostaa tontit 22 ja 23), pyöräpysäköinnistä ja autopaikoista. Kaavaan liittyy sitova rakennustapaohje, jolla yleisten määräysten lisäksi ohjataan rakentamista kortteliin sopivaksi.

Asemakaavaehdotus toteuttaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja Kainuun maakuntakaavan linjauksia ja on Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavan mukainen. Olemassa oleva arvokas rakennuskanta suojellaan. Uudisrakentaminen sopeutetaan arvokkaaseen rakennuskantaan antamalla määräyksiä ja sitovat rakennustapaohjeet. Korttelin täydennysrakentaminen eheyttää kaupunkikuvaa. Asumisen ja palveluiden lisääntyminen edistävät keskustan elinvoimaisuuden säilymistä. Kaava mahdollistaa korttelin täydennysrakentamisen ja korttelin kehittämisen edelleen umpinaisemmaksi. Korttelia täydentävät rakennusmassat suojaavat korttelin sisäosia melulta.

Yritysvaikutukset: Asemakaavan muutos mahdollistaa rakentamiseen liittyvän yritystoiminnan. Asemakaava mahdollistaa alueen monipuolisen käytön asuin-, liike-, toimisto- ja yleiseen rakentamiseen ja sitä kautta mahdollistaa monipuolisen yritystoiminnan alueella. Kehittäminen erilaiseen liiketoimintaan on mahdollista. Alueelle on myös osoitettu asemakaavassa rakennusalan osia, joissa ensimmäiseen kerrokseen on toteutettava määritelty prosenttiosuus liiketiloja tai toimistoja kerrosalasta (20-100 %). Lähtökohtana on, että alueelle muodostuu sopivia tiloja yritystoiminnalle, joista on yhteys katu- ja torialueille. Liike- ja toimistotilat osaltaan elävöittävät kaupunkikuvaa alueella ja mahdollistavat yritysten sijoittumisen alueelle.

Asemakaavan muutoksen, sitovat tonttijaot, rakennustapaohjeen ja kaavan toteuttamista koskevat sopimukset hyväksyy kaupunginvaltuusto. Jos asemakaavan toteuttamista koskeviin sopimuksiin yksityisten maanomistajien kanssa ei päästä, käytetään MRL:n 12a luvun mukaista kehittämiskorvausmenettelyä.

Hankkeen toteuttaminen on tarkoitus aloittaa viiden vuoden kuluessa asemakaavan voimaan tulosta.  Alueelle voidaan rakentaa asemakaavan muutoksen tultua voimaan.

Lisätietoja asiasta antaa kaavoitusarkkitehti Piia Väyrynen, puh. 044 7148 285 tai etunimi.sukunimi@kajaani.fi ja kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori puh. 044 7100 834 tai etunimi.sukunimi@kajaani.fi