Perustelut
Kyseessä on Kajaanin Jormuanlahden osayleiskaavan alueella sijaitseva omarantainen tila pinta-alaltaan 3,381 ha, jolla on muunnettua rantaviivaa 275 m. Tilasta kaavaan on osoitettu noin 7000 m2:n suuruinen alue rakennuspaikaksi loma-asuntorakentamiselle RA/1. Loppuosa tilasta on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi kaavamerkinnällä M.
Rakennuspaikalla sijaitsee vapaa-ajan asunto (110 k-m2), kolme talousrakennusta (54, 35 ja 10 k-m2) sekä saunarakennus (16 k-m2), yhteensä 225 k-m2. Rakentaminen on liitetty sähkö- ja vesijohtoverkkoon. Alueella on myös viemäriverkko, johon hakija on esittänyt liittävänsä rakennuspaikan. Rakennuspaikalle on olemassa oleva tieyhteys.
Tila 14:158 on muodostunut vuonna 1983 emätilasta 14:36 tilan 14:157 lohkomisen yhteydessä. Tilalla on sijainnut emätilan vakituisessa asumiskäytössä toiminut alkuperäinen rakennus. Tilalle on valmistunut samaan pihapiiriin vuonna 2010 ympärivuotiseen käyttöön soveltuva vapaa-ajanasunto.
Poikkeamislupahakemus 12.03.2024 (saapunut 20.03.2024), oheisliite
Poikkeamisen tarve
Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §, 171 §.
Hakija hakee poikkeamista oikeusvaikutteisen Jormuanlahden osayleiskaavan käyttötarkoituksesta, loma-asunnon muuttamisesta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi.
Poikkeamisen toimivalta
Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 § KV 31.5.2021, voimaantulo 1.8.2021. Ympäristöteknisen lupajaoston tehtävät ja toimivalta, kohta 1: Toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla.
KAAVATILANNE
Kainuun Maakuntakaava:
Valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistamassa Kainuun maakuntakaava 2020:ssä ja 24.2.2020 voimaan tulleessa Kainuun vaihemaakuntakaava 2030:ssä aluetta koskee seuraava kaavamerkintä ja suunnittelumääräykset:
Maa- ja metsätalousvaltaiset alueet, M
Suunnittelumääräys: Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita voidaan käyttää alueen pääasiallista käyttötarkoitusta sanottavasti haittaamatta ja luonnetta muuttamatta myös erityislainsäädännön ohjaamana muihin tarkoituksiin, kuten luontais- tai muuhun elinkeinotoimintaan, turvetuotantoon, maa- ja kiviainestenottoon, haja-asutusluonteiseen pysyvään ja loma-asumiseen sekä jokamiehen oikeuden rajoissa ulkoiluun ja retkeilyyn. Alueelle voidaan perustaa yksityisiä suojelualueita. Ilman erityisiä perusteita hyviä ja yhtenäisiä peltoalueita ei tule ottaa taajamatoimintojen käyttöön. Maankäyttöä suunniteltaessa on tuettava metsätalousalueiden yhtenäisyyttä ja toimivuutta.
Rantojen käyttöä koskeva yleinen suunnittelumääräys:
Ranta-alueita tulee kehittää viihtyisinä asumisen ja virkistyksen alueina huomioon ottaen vapaa-ajan, osa-aika- tai pysyvän asumisen tarpeet. Alueiden suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota sähköisten palvelujen saatavuuteen, olemassa olevaan infrastruktuuriin sekä ympärivuotisen käytön edellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee ottaa huomioon yleisen virkistyskäytön tarpeet ja vesille pääsyn mahdollisuudet, luonnon- ja maisema-arvot sekä vesi- ja energiahuollon järjestäminen.
Yleiskaava:
Alueella on 17.4.2007 voimaan tullut Jormuanlahden osayleiskaava.
Hakemuksen kohdetta koskee seuraavat kaavamerkinnät ja -määräykset sekä yleismääräys:
RA/1, loma-asuntoalue:
Alue on tarkoitettu omarantaisten loma-asuntojen rakentamiseen. Alueen luonnonmukaisuuteen ja maisemakuvaan tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakentamisessa noudatetaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyksiä. Olemassa olevat rakennuspaikat tulee pyrkiä ennen uuden rakennusluvan hakemista kasvattamaan rakennusjärjestyksen mukaisiksi.
Kauttaviivan jäljessä oleva luku osoittaa rakennuspaikkojen enimmäismäärän alueella.
M, maa- ja metsätalousalue:
Alue on tarkoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Alueelle saa rakentaa vain maa- ja metsätaloutta palvelevia rakennuksia. Alueen rakennusoikeus on osoitettu samana maanomistajan omistamille asumiseen varatuille AM-, AP-, RA- ja M-1-alueille.
Yleismääräys:
Ranta-alueella yleiskaavan AM-1, AP/1, AP-1/1, R, RA/1 ja RA-1/1-alueilla yleiskaavaa voidaan käyttää rakennusluvan myöntämisen perusteena MRL 72 §:n mukaisesti. Muilta osin ranta-alueilla jää voimaan MRL 72 §:n 1 momentin tarkoittama rakentamisrajoitus. Rakennuksen kosteudelle alttiiden rakenneosien tulee olla vähintään 1 metriä ylävesirajaa korkeammalla. Rakennukset tulee sijoittaa kaupungin voimassa olevan rakennusjärjestyksessä määrätyn etäisyyden päähän rantaviivasta, ellei kaavamääräyksessä ole toisin määrätty. Rakennusoikeus rakennuspaikalla määräytyy kaupungin voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan, ellei aluetta koskevassa kaavamääräyksessä ole toisin määrätty.
Asemakaava:
Alueen läheisyydessä ei ole asemakaavaa, eikä sellaista ole suunnitteilla.
Rakennusjärjestys:
Rakentaminen ranta-alueelle:
Rakentamisen sijoittuminen ja sopeuttaminen ympäristöön ranta-alueella:
Rakennettaessa ranta-alueille tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen rakennuksen sopeuttamiseksi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä. Rakennuspaikalla tulee rantavyöhykkeen puusto ja kasvillisuus pääosin säilyttää. Puuston tarkoituksenmukainen harventaminen on sallittua.
Rantaviivalla tarkoitetaan ylimmän veden korkeuden muodostamaa rantaviivaa tai vesistöillä missä sitä ei ole määritelty rantaviiva on luonnontilaisen kasvillisuuden rajassa. Rakennusten etäisyydet rantaviivasta ja sijainnit rakennuspaikalla tulevat olla sellaiset, että maiseman luonnonmukaisuus säilyy. Avoimeen puuttomaan rantamaisemaan ei sallita uudisrakentamista ilman asemapiirustuksessa esitettävää rannan suojapuuston istuttamista.
Mikäli edellä olevasta vaatimuksesta ei muuta johdu, tulee päärakennuksen (asuinrakennus tai loma-asunto), jonka kerrosala on enintään 120 m², etäisyyden tulee olla vähintään 30 m rantaviivasta. Suuremman päärakennuksen etäisyydet rantaviivasta tulee kuitenkin olla vähintään 40 m. Vähimmäisetäisyydet mitataan aina rakennuksen lähimmästä seinästä tai sen katosten kantavista pilarilinjoista.
Lomarakentamisen ja asuinrakentamisen määrä ranta-alueella:
Ranta-alueella samalle rakennuspaikalle ja samaan pihapiiriin saa rakentaa enintään yhden 2-kerroksisen ja kaksiasuntoisen loma-asunnon ja enintään 30 krs-m² saunarakennuksen. Kaksiasuntoisen loma-asunnon sijasta saa rakentaa yksiasuntoisen enintään 2-kerroksisen loma-asunnon ja toisen 2-kerroksisen loma-asunnon enintään 50 krs-m² rakennusoikeuden puitteissa. Päärakennuksen lisäksi talousrakennuksia saa rakentaa enintään 5 kpl.
Ranta-alueella lomarakentamisen enimmäiskerrosala rakennuspaikalla saa olla 7 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 250 m². Loma-asunnon enimmäiskerrosala saa olla 170 m². Asuinrakentamisen enimmäiskerrosala saa olla 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 600 m2 (asuinrakennus 350 m2, talousrakennukset 250 m2).
LUONNONSUOJELU JA RAKENNETTU YMPÄRISTÖ
Alueella ei ole luontokohteita, suojeltavia rakennuksia eikä muinaismuistolain mukaisia kohteita. Alue ei ole pohjavesialuetta. Kohteen lähietäisyydellä sijaitsee kaksi vapaa-ajan asuntoa ja kuusi vakituisen asumisen asuntoa.
MITOITUS
Kaavan rantamitoituksena on käytetty Oulujärven rannoille määrättyä mitoitusta 5–7 rp / mrv /km. Kyseiselle emätilalle (14:36) on kaavassa osoitettu tilalle 14:157 vakituisen asumisen rakennuspaikka (AP) saunalla sekä kyseessä olevalle tilalle (14:158) lomarakennuspaikka (RA). Huomioiden tilan historia ja muodostuminen, muutettaessa tila 14:158 lomarakennuspaikasta ympärivuotisen vakituisen asumisen rakennuspaikaksi, joka kaavan mitoituksen mukaisesti vastaa kahta lomarakennuspaikkaa, jää tilan mitoitus edelleen alle kaavan kokonaismitoituksen.
KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSEN EDELLYTYKSET
Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 116 §) rakennuspaikalle asetetut vaatimukset:
Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.
Muut poikkeamisen edellytykset (MRL 171 §):
- ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- ei vaikeuta luonnon suojelun tavoitteiden saavuttamista;
- ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia
Käyttötarkoituksenmuutoksen edellytysten täyttyminen
Rakennuspaikka täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n ja Jormuanlahden osayleiskaavassa rakennuspaikalle asetetut vaatimukset ja muut poikkeamisen edellytykset.
Rakennustekniset vaatimukset
Päärakennukselta vaadittavat ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennustekniset vaatimukset tutkitaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä.
KUULEMINEN
Hakija on kuullut neljää (4) rajanaapuria, joilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.
Naapurinkuulemiset, oheisliite
Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Enja Valkonen p. 0401596873 tai kaavasuunnittelija Minna Väyrynen p. 0401319437, sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi
Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto myöntää poikkeamisluvan käyttötarkoituksen muutokselle seuraavin perusteluin:
Perustelut
Rakennuspaikka sijoittuu olemassa olevan asutuksen yhteyteen, eikä aiheuta yhdyskuntarakenteen hajautumista. Hanke tehostaa vesi- ja viemäriverkostojen käyttöä sekä joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä alueella.
Rakennuspaikka
- täyttää MRL:n 116 §:n rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset
- täyttää pinta-alan osalta Jormuanlahden osayleiskaavan vähimmäisvaatimukset
- on liitetty vesijohtoon ja voidaan liittää myös viemäriverkostoon
- on liitetty sähköverkkoon
- rakennuspaikalle on olemassa sen käyttötarkoitusta vastaava tieyhteys
- käyttötarkoituksen muutos noudattaa edelleen kaavan mitoitusta
Edellä mainituin perusteluin poikkeaminen
- ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
- ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista
- ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista
- ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen
Ehdot
Rakennus on liitettävä olevaan viemäriverkostoon.
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 72 §, 171–174 §.
Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Poikkeamispäätöstä vastaava rakennuslupa on haettava kahden (2) vuoden kuluessa siitä, kun päätös on saanut lainvoiman.
Maksut
Myönteinen päätös 440 €. Kielteinen päätös 220 €.