Perustelut
Hakemus kohdistuu Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan loma-asuntoalueella sijaitsevasta tilasta 205-403-9-256 (pa 1,0090 ha) vuokratulle määräalalle 205-403-9-256-M601, jonka pinta-ala on 5035 m2. Tilalla on rantaviivaa 125 m, mutta määräala ei rajoitu rantaan.
Määräalalla sijaitsee vapaa-ajan asuinrakennus (126 k-m2), autotalli/katos (49 k-m2) ja sauna (6 k-m2). Lisäksi tilan alueella on toinen vapaa-ajan asuinrakennus (49 k-m2) sekä sauna (20 k-m2) ja talousrakennus (24 k-m2). Rakennuspaikka on käyttänyt rakennusoikeutta yhteensä 274 k-m2.
Rakennuspaikka on liitetty vesijohtoverkkoon sekä sähköverkkoon. Rakennuspaikalle on olemassa oleva tieyhteys.
Poikkeamislupahakemus 21.12.2023 (saapunut 28.02.2024), oheisliite
Poikkeamislupahakemuksen liite, oheisliite
Poikkeamisen tarve
Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §, 171 §.
Hakija hakee poikkeamista oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan käyttötarkoituksesta, loma-asunnon muuttamisesta pysyväksi ympärivuotiseksi asunnoksi.
Poikkeamisen toimivalta
Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 § KV 31.5.2021, voimaantulo 1.8.2021. Ympäristöteknisen lupajaoston tehtävät ja toimivalta, kohta 1: Toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla.
KAAVATILANNE
Kainuun maakuntakaava:
Valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistamassa Kainuun maakuntakaava 2020:ssä ja 24.2.2020 voimaan tulleessa Kainuun vaihemaakuntakaava 2030:ssa aluetta koskee seuraava kaavamerkintä ja suunnittelumääräykset:
Maa- ja metsätalousvaltaiset alueet, M
Suunnittelumääräys: Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitettuja alueita voidaan käyttää alueen pääasiallista käyttötarkoitusta sanottavasti haittaamatta ja luonnetta muuttamatta myös erityislainsäädännön ohjaamana muihin tarkoituksiin, kuten luontais- tai muuhun elinkeinotoimintaan, turvetuotantoon, maa- ja kiviainestenottoon, haja-asutusluonteiseen pysyvään ja loma-asumiseen sekä jokamiehen oikeuden rajoissa ulkoiluun ja retkeilyyn. Alueelle voidaan perustaa yksityisiä suojelualueita. Ilman erityisiä perusteita hyviä ja yhtenäisiä peltoalueita ei tule ottaa taajamatoimintojen käyttöön. Maankäyttöä suunniteltaessa on tuettava metsätalousalueiden yhtenäisyyttä ja toimivuutta.
Rantojen käyttöä koskeva yleinen suunnittelumääräys:
Ranta-alueita tulee kehittää viihtyisinä asumisen ja virkistyksen alueina huomioon ottaen vapaa-ajan, osa-aika- tai pysyvän asumisen tarpeet. Alueiden suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota sähköisten palvelujen saatavuuteen, olemassa olevaa infrastruktuuriin sekä ympärivuotisen käytön edellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee ottaa huomioon yleisen virkistyskäytön tarpeet ja vesille pääsyn mahdollisuudet, luonnon- ja maisema-arvot sekä vesi- ja energiahuollon järjestäminen.
Yleiskaava:
Alueella on voimassa 23.6.1997 vahvistettu Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaava. Hakemuksen kohdetta koskee seuraavat kaavamerkinnät ja -määräykset:
RA-3/6, Loma-asuntoalue:
Kauttaviivan jäljessä oleva luku osoittaa alueella sallittujen loma-asuntojen rakennuspaikkojen lukumäärän. Rakennuspaikan koon tulee olla vähintään 0,2 ha, ja siihen kuuluvan rantaviivan pituuden vähintään 40 m. Asuinrakennuksia saa peruskorjata, mutta ei uudestaan rakentaa ja laajentaa, ellei rakennuspaikka tai käytetty rakennusoikeus ole muutoin RakJ:n määräysten mukainen. Aluetta ei saa käyttää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutusta.
Yleismääräys:
Vesistön rannalle on varattava vähintään 20 m syvyinen ylimmän vedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta mitattu kasvullinen suojavyöhyke, joka estää puhdistamattomien valumavesien pääsyn suoraan vesistöön. Varaus ei estä RakJ sallimien rakennusten sijoittamista alueelle, jos niiden jätevesien käsittely on asianmukaisesti hoidettu.
Oulujärven ranta-alueille rakennettaessa, sen lisäksi mitä rakennusjärjestyksessä on määrätty, rakentaminen on kielletty korkeusjärjestelmässä N43 tason +124,41 alapuolelle.
Asemakaava:
Alueen läheisyydessä ei ole asemakaavaa, eikä sellaista ole suunnitteilla.
Rakennusjärjestys:
Rakentaminen ranta-alueelle:
Rakentamisen sijoittuminen ja sopeuttaminen ympäristöön ranta-alueella:
Rakennettaessa ranta-alueille tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen rakennuksen sopeuttamiseksi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä. Rakennuspaikalla tulee rantavyöhykkeen puusto ja kasvillisuus pääosin säilyttää. Puuston tarkoituksenmukainen harventaminen on sallittua.
Rantaviivalla tarkoitetaan ylimmän veden korkeuden muodostamaa rantaviivaa tai vesistöillä missä sitä ei ole määritelty rantaviiva on luonnontilaisen kasvillisuuden rajassa. Rakennusten etäisyydet rantaviivasta ja sijainnit rakennuspaikalla tulevat olla sellaiset, että maiseman luonnonmukaisuus säilyy. Avoimeen puuttomaan rantamaisemaan ei sallita uudisrakentamista ilman asemapiirustuksessa esitettävää rannan suojapuuston istuttamista.
Mikäli edellä olevasta vaatimuksesta ei muuta johdu, tulee päärakennuksen (asuinrakennus tai loma-asunto), jonka kerrosala on enintään 120 m², etäisyyden tulee olla vähintään 30 m rantaviivasta. Suuremman päärakennuksen etäisyydet rantaviivasta tulee kuitenkin olla vähintään 40 m. Vähimmäisetäisyydet mitataan aina rakennuksen lähimmästä seinästä tai sen katosten kantavista pilarilinjoista.
Lomarakentamisen ja asuinrakentamisen määrä ranta-alueella:
Ranta-alueella samalle rakennuspaikalle ja samaan pihapiiriin saa rakentaa enintään yhden 2-kerroksisen ja kaksiasuntoisen loma-asunnon ja enintään 30 krs-m² saunarakennuksen. Kaksiasuntoisen loma-asunnon sijasta saa rakentaa yksiasuntoisen enintään 2-kerroksisen loma-asunnon ja toisen 2-kerroksisen loma-asunnon enintään 50 krs-m² rakennusoikeuden puitteissa. Päärakennuksen lisäksi talousrakennuksia saa rakentaa enintään 5 kpl.
Ranta-alueella lomarakentamisen enimmäiskerrosala rakennuspaikalla saa olla 7 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 250 m². Loma-asunnon enimmäiskerrosala saa olla 170 m². Asuinrakentamisen enimmäiskerrosala saa olla 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 600 m2 (asuinrakennus 350 m2, talousrakennukset 250 m2).
LUONNONSUOJELU JA RAKENNETTU YMPÄRISTÖ
Alueella ei ole luontokohteita, suojeltavia rakennuksia eikä muinaismuistolain mukaisia kohteita. Alue ei ole pohjavesialuetta. Rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä sijaitsee yhdeksän loma-asuntoa ja kaksi vakituisen asumisen rakennusta.
MITOITUS
Hanke sijaitsee RA-3/6 loma-asuntoalueella, jossa sallittujen rakennuspaikkojen määrä on kuusi. Alueella sijaitsee tällä hetkellä seitsemän loma-asuntoa, joista kaksi on kyseessä olevalla tilalla.
Kiinteistö on muodostunut kaavan laatimishetkellä olevista tiloista 9:31, 9:56 ja 9:183, joille kaavassa on yhteensä osoitettu arvoltaan 1 oleva lomarakennuspaikka (RA) vuonna 1969 valmistuneelle vapaa-ajanasunnolle. Tämän jälkeen tilalle on rakennettu vuonna 2015 toinen vapaa-ajanasunto talousrakennuksineen.
Hakemuksen käyttötarkoituksen muutos vakituiseksi asuinrakennukseksi, jonka kaavan mitoituksen mukainen arvo olisi 1½, kohdistuu vuoden 2015 vapaa-ajanrakennukseen. Vuoden 1969 vapaa-ajanrakennus on myös esitetty säilyväksi.
KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSEN EDELLYTYKSET
Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 116 §) rakennuspaikalle asetetut vaatimukset:
Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.
Muut poikkeamisen edellytykset (MRL 171 §):
- ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
- ei vaikeuta luonnon suojelun tavoitteiden saavuttamista;
- ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
- ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia
Käyttötarkoituksenmuutoksen edellytysten täyttyminen
Rakennuspaikka täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n rakennuspaikalle asettamat vaatimukset.
Kaavassa osoitetulle yhdelle RA-paikalle on jo nyt rakennettu kaksi vapaa-ajanasuntoa. Muutos nostaa tilalle osoitetun rakennuspaikan arvon yli kaavan mitoituksen.
Rakennustekniset vaatimukset
Kyseessä on olemassa oleva lomarakennus, jonka vaadittavat ympärivuotisen asuinrakennuksen rakennustekniset vaatimukset tutkitaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä.
KUULEMINEN
Hakija on kuullut viittä (5) rajanaapuria, joilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.
Naapurinkuulemiset, oheisliite
Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Enja Valkonen, puh. 040 159 6873 tai kaavasuunnittelija Minna Väyrynen, puh. 040 131 9437, sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi
Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto ei myönnä poikkeamislupaa käyttötarkoituksen muutokselle seuraavin perusteluin:
Perustelut
Hakemus on oikeusvaikutteisen Koutaniemi-Vuoreslahti-Sarvivaara-osayleiskaavan käytetyn mitoituksen vastainen ylittäen myös kaavassa alueelle osoitettujen rakennuspaikkojen määrän.
Poikkeaminen vaarantaisi maanomistajien tasavertaisen kohtelun periaatteen toteutumisen. Hakemukseen suostuminen aiheuttaisi maankäyttö– ja rakennuslain 171§:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle. Mahdollinen käyttötarkoituksenmuutosta ei ole mahdollista ratkaista yksittäisellä poikkeamisella, vaan se on tutkittava kaavoitusmenettelyn kautta.
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 72 §, 171–174 §.
Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Poikkeamispäätöstä vastaava rakennuslupa on haettava kahden (2) vuoden kuluessa siitä, kun päätös on saanut lainvoiman.
Maksut
Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa.