Kuvaus
Kajaanin kaupunki on neuvotellut Kajaanin kauppapuiston alueen maanomistajien kanssa asemakaavan muutokseen liittyvien maankäyttösopimusten tekemisestä. Alue sijaitsee Petäisenniskan kaupunginosassa nro 8, korttelissa 71. Kaavaehdotusta käsiteltiin ympäristöteknisessä lautakunnassa 17.2.2016. Ympäristötekninen lautakunta päätti § 17 asettaa kaava- ja tonttijakoehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli nähtävänä kaupungintalolla Kajaani Infossa 22.2.–22.3.2016. Asemakaava tulee kaupunginhallituksen käsittelyyn pian.
Alueidenkäyttölain 91 a §:n mukaan kunta voi tehdä maanomistajan kanssa maankäyttösopimuksia kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyen. Maankäyttösopimuksilla ei kuitenkaan voida sitovasti sopia asemakaavan sisällöstä. Sopimus voidaan tehdä sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Käytännössä sopimukset pyritään tekemään ennen asemakaavan voimaantuloa.
Maankäyttösopimukset hyväksyy kaupunginhallitus. Varsinainen asemakaavan muutos etenee kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Menettelyllä varmistetaan, että maankäyttösopimuksia koskevat päätökset saavat lainvoiman ennen asemakaavan hyväksymispäätöstä. Sopimukset voidaan tämän jälkeen allekirjoittaa ja saattaa voimaan ennen asemakaavan kuuluttamista voimaan. Asemakaava voidaan kuuluttaa voimaan, kun valtuuston asemakaavaa koskeva hyväksymispäätös on saanut lainvoiman.
Maankäyttösopimuksissa sovitaan asemakaavan muutoksen toteuttamiseen liittyvistä toimenpiteistä. Sopimukset koskevat muun muassa asemakaavan mukaisesti tontista katualueeksi siirtyvän alueen luovuttamista kaupungille sekä niiden maanomistajien osallistumista asemakaavan toteuttamisesta kaupungille aiheutuviin kustannuksiin, jotka saavat asemakaavan muutoksesta merkittävää hyötyä. Tämä kustannuksiin osallistuminen toteutetaan maankäyttömaksuna.
Maankäyttömaksun perusteena on arvio siitä, että asemakaavan muutos tuottaa maanomistajalle merkittävää hyötyä. Tällaista hyötyä voi syntyä esimerkiksi silloin, kun asemakaavalla lisätään tontin rakennusoikeutta tai muutetaan tontin käyttötarkoitusta arvokkaampaan käyttötarkoitukseen.Tässä asemakaavan muutoksessa tonttien käyttötarkoitus muuttuu teollisuustontista liiketontiksi. Tällöin tonttien rakennusoikeuden arvo lähtökohtaisesti nousee. Osalla tonteista rakennusoikeus on kuitenkin jo aiemmin käytetty liikerakentamiseen poikkeusluvan perusteella. Näiden tonttien osalta asemakaavan muutos ei siten tuota sellaista uutta merkittävää hyötyä, joka olisi maankäyttömaksun perusteena.
Yhdelle tontille asemakaavan muutos osoittaa kuitenkin uutta vapaata rakennusoikeutta 4 500 k-m². Tämä rakennusoikeus on maanomistajan välittömästi hyödynnettävissä ja tuottaa maanomistajalle merkittävää rahallista hyötyä. Sopimuksessa on sovittu, että maanomistaja korvaa kaupungille tästä hyödystä 60 prosenttia. Korvauksen taso perustuu kaupungin maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa linjattuun sopimuskorvauksen suuruuteen. Hyöty on tässä tapauksessa arvioitu vertaamalla kaupungin tonttihinnoitteluperiaatteiden mukaisia teollisuustontin ja liiketontin hintoja. Koska kaupungilla on alueen läheisyydessä tarjolla molempia tonttityyppejä, voidaan hinnoittelun katsoa vastaavan markkinahintaa. Tämän perusteella sopimuksilla ei muodostu maanomistajille kiellettyä valtiontukea.
Lisäksi tonttien omistajat osallistuvat tarvittavien tonttiliittymien muutosten kustannuksiin niistä saatavan arvioidun hyödyn suhteessa. Kaupunki puolestaan sitoutuu parantamaan Varistien ja Kehräämöntien risteysaluetta ja suunnittelee rakentavansa alueelle liikenneympyrän. Lisäksi kaupunki suunnittelee toteuttavansa kääntymiskaistat kauppapuiston liittymän liikenteen sujuvoittamiseksi. Samassa yhteydessä paranisi myös kevyen liikenteen turvallisuus sekä kävellen ja pyörällä liikkuvien asiointimahdollisuudet kauppapuistossa. Sopimuksiin liittyvä asemakaava osoittaisi alueelle 1500 k-m2 päivittäistavarakaupan liiketilaa, joka parantaisi Variskankaan alueen kaupallista tarjontaa merkittävästi ja lisäisi todennäköisesti kevyttä liikennettä alueella.
Lisätietoja asiasta antaa kaupungingeodeetti Jari Säkkinen, puh. 044 4214 112 tai etunimi.sukunimi@kajaani.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Joni Partanen, Vt. kaupunginjohtaja, joni.partanen@kajaani.fi
Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oheisten liitteiden mukaiset maankäyttösopimukset.