Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, kokous 24.6.2020

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 37 Päätös poikkeamislupahakemuksesta 205-10-15-(5-6) Uitontie 4a-b, Kajaani Teppana

KAJDno-2020-816

Valmistelija

  • Anne Siltavuori, Kaupunginarkkitehti, anne.siltavuori@kajaani.fi
  • Riitta Korhonen, Kaavasuunnittelija, riitta.i.korhonen@kajaani.fi

Perustelut

HAKIJA
Sotkamon Rakennus Oy
Sopalan Rantatie 6 a 2, 88600 Sotkamo

RAKENNUSPAIKKA
Kiinteistötunnus: 205-10-15-5 ja 205-10-15-6
osoite: Uitontie 4a ja 4b, 87200 KAJAANI
pinta-alat: 1 197 m2 ja 1 042 m2
rakennusoikeus: 599 k-m2 ja 521 k-m2
  

KUVAUS
Hakija hakee poikkeamislupaa 2-kerroksisen palveluasuntoja käsittävän hoitolaitoksen (1247 k-m2) rakentamiseksi.

Erityisinä syinä ja perusteluina hakija kirjoittaa: ”Rakennuksen käyttötarkoitus ei poikkea merkittävästi normaali asumisesta.”

Poikkeamislupahakemus 28.5.2020, (saapunut 29.5.2020), oheisliite


POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA
Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.

Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta, rakennusaloista, tonttijaosta, autojen säilytyspaikan sijainnista, julkisivun maksimipituudesta, puurivin istuttamisesta sekä tontille ajosta jalankululle ja polkupyöräilylle varatun kadun kautta sekä vähäisestä rakennusoikeuden ylityksestä.

Hanke on hoivakoti, jonka ensimmäisessä kerroksessa sijaitsee 14-paikkainen tehostetun palveluasumisen ryhmäkoti. Toisessa kerroksessa on 12 palveluasuntoa.

Hakemuksen asemapiirroksen (28.5.2020) mukaan tonttien koko rakennusoikeus on sijoitettu tontin itäosassa sijaitsevaan 2-kerroksiseen L-muotoiseen hoivarakennukseen. Autopaikat, joita on esitetty 15 kpl, on sijoitettu tontin länsireunalle. Tontille kulku tapahtuu Pietarinpolun kevyen liikenteen väylän kautta.

Poikkeamisen toimivalta on ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017).

KAAVATILANNE
Alueella on voimassa 9.6.2009 voimaan tullut asemakaava (KV 5.5.2009). Asemakaavan muutoksen tavoite on kaavaselostuksen mukaan ollut ohjata täydennysrakentamista alueen luonteeseen sopivaksi. Asemakaavassa tonttien 10-15-5 ja 10-15-6 kaavamerkintä on AKR: Asuntokerrostalojen tai rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue. Tonttien tehokkuusluku on e=0,5 ja kerrosluku II. Autopaikoitus on osoitettu rakennettavaksi tonttien eteläreunaan rinteeseen/rakennuksen alle. Ajoyhteys tonteille on niin ikään osoitettu tontin eteläreunan kautta. Muilta osin Uitontieltä on tontille liittymäkielto. Uitontien puoleinen rakennus tulee rakentaa kiinni Uitontiehen sekä rakennusalan pohjoisreunaan. Myös tontin 5 rakennus on osoitettu rakennettavaksi kiinni tontin länsireunaan. Harjasuunnat on osoitettu L:n muotoisina. Pohjois- ja länsireunoihin on osoitettu istutettava puurivi.

Yleisissä määräyksissä todetaan: Suoran ja yhtenäisen rakennusmassan pituus saa olla enintään 20 metriä. Julkisivuissa tulee käyttää punatiiltä tai peittomaalattua puuta, ensisijaisina väreinä punaisen, okran tai ruskean sävyt ja tehostevärinä vaalea. Katon tulee olla mattapintainen tumma tai punainen. Tonteille tulee varata leikkiä ja oleskelua varten istutuksilla tai tarvittaessa aidalla suojattua aluetta vähintään 0,15 m2 jokaista asuinkerrosalaneliökilometriä kohti. Tonttien 5 ja 6 rajalla on ollut polttoaine säiliö ja maaperä on tutkittava ja tarvittaessa puhdistettava. Autopaikkanormi kerros- ja rivitaloasunnoille 1/85 k-m2. Pysäköintiselvityksen (KH 9.10.2019 § 180) autopaikkanormi keskusta-alueen ulkopuolella tehostetulle palveluasumiselle on 1/200 k-m2.

Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite

KUULEMINEN
Hakija on kuullut naapureita (9 kpl). Hankkeesta huomautti 6 naapuria. Muilla naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.

Naapurikuulemiset 1-5 ja 7-9, oheisliite
Naapurikuulemiset 6, oheisliite


Muistutus 1, saapunut 4.6.2020
Naapuri A jätti muistutuksen, joka koski poikkeamista asemakaavan käyttötarkoituksesta, rakennusoikeuden ylitystä, poikkeamista asemakaavan rakennusalojen rajoista, tonttijaon poikkeamisesta sekä asemakaavasta poikkeavaa tonttiliittymää Pietarinpolulle.

Muistuttajan mukaan tonteille ”täytyisi rakentaa asemakaavan mukaista asuinrakentamista” ja ”on hedelmällistä, että palveluasuminen on muun asuinrakentamisen seassa, mutta sen ei pitäisi tulla alueen vallitsevaksi asuinmuodoksi”. Muistuttajan talon päänäkymä tulisi olemaan hankkeen parkkipaikka. ”Jos poikkeaminen sallitaan, tulisi parkkipaikan ympärillä olla riittävästi kasvillisuutta ja puuaita tai rakennuskantaan sopiva autokatos.” Muistuttajan mukaan ”Pietarinpolun osittainenkin salliminen ajoneuvoliikenteelle nostaa vaaratilanteiden riskiä kevyen liikenteen suhteen” sekä ”lisää ajoneuvoliikennettä Pietarinpolun läpi”. ”Palvelutalon ajoneuvoliikenne tulisi olemaan vilkasta” ja tästä tulisi muistuttajan talon asukkaille suuri haitta. Muistuttajan mielestä alueen asuinmukavuuden ja turvallisuuden vuoksi kaavan poikkeamisia ei tule sallia vaan rakentaminen tulisi toteuttaa kaavan mukaisena.

Vastine: Poikkeamislupahakemuksen mukainen käyttö on tehostettua palveluasumista, joka sopii käyttötarkoitukseltaan jo rakennetun alueen täydennysrakentamiseen. Suurimmalla osalla kortteleiden 20 ja 15 tonteista on asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten rakentamisen salliva laaja käyttötarkoitus (ALY), asuntokerrostalojen tai rivitalotonttien lisäksi (AKR).

Hakemuksen mukainen rakentaminen sopeutuu Teppanan olemassa olevaan rakennuskantaan, eivätkä poikkeamiset ole merkittäviä.  Poikkeamisen ehtona on, että asemakaavan mukainen tontin länsireunan ja osa pohjoisreunan puurivistö on toteutettava, jolloin pysäköintialue on puuston suojassa.

Asemakaavassa on sallittu tontille ajo Teppanan vanhalle puukoululle Ilmarintien päästä Pietarinpolun kevytliikenneväylän kautta. Tonttiliikenteen salliminen Pietarinpolulle Uitontien päästä saattaa vähäisessä määrin nostaa riskiä kevyen liikenteen suhteen, vaikka ajoneuvoliikenne ei olekaan sallittu Pietarinpolun läpi. Kaupungin kunnallisteknisen suunnittelun mukaan yksittäinen tonttiliittymä on mahdollinen Pietarinpolun kautta riittävän näkemän ja vähäisen liikennemäärän vuoksi.

Muistutus 2, saapunut 4.6.2020
Naapuri B toteaa muistutuksessaan, ettei näe mahdollisena käyttötarkoituksen muuttamista poikkeamisluvalla asumisesta hoitolaitosrakennukseksi. Muistutuksen mukaan poikkeaminen ei ole naapureiden tasapuolisen kohtelun edellytysten mukaista ja asemakaavamääräysten muutokset vaatisivat laajemman vaikutusten arvioinnin ja osallistamisen. Muistuttajan mukaan Pietarinpolun kevytliikenneväylän muuttaminen tonttiliittymäksi heikentää kevytliikenneväylän turvallista käyttöä. Lisäksi näkyvyys väylällä heikkenisi korkean rakennusmassan ollessa tontin rajassa kiinni. Muistuttajan mielestä menetetään alueen väljyys yhdellä suurella rakennusmassalla.

Vastine: Poikkeamisvalta MRL 171 §: ”Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.” Hankkeen poikkeamiset eivät ole merkittäviä eikä poikkeusluvan mukainen rakentaminen vaaranna kaavan tavoitteiden toteutumista. Asemakaavassa alueen useilla tonteilla on asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten rakentamisen salliva laaja käyttötarkoitus (ALY). Verrattaessa pienkerrostaloasumisen ja palvelulaitosasumisen aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä voidaan todeta, että toimintojen liikennevaikutukset ovat samaa luokkaa.  

Kaupunkikuvallisesti rakennus rajaa Uitontien katunäkymän kaavassa osoitetun kaksikerroksisuuden mukaisesti. Kaupungin kunnallisteknisen suunnittelun mukaan yksittäinen tonttiliittymä on mahdollinen Pietarinpolun kautta riittävän näkemän ja vähäisen liikennemäärän vuoksi. Ajoneuvoliikenne ei ole kuitenkaan sallittu Pietarinpolun läpi.

Muistutus 3, saapunut 2.6.2020

Naapuri C ”edellyttää, että kohteeseen tulee normaali ikääntyneiden ihmisten palvelutalo”.

Vastine: Poikkeamishakemuksen mukaan hanke on palvelutalo ja hoitolaitos, jossa on hoitohenkilökunta paikalla ympäri vuorokauden.

Muistutus 4, saapunut 2.6.2020
Naapuri D toteaa, että ”esitetty tontin käyttösuunnitelma ei ole voimassa olevan asemakaavan mukainen” ja esittää, että ”ajoneuvoliikenteen läpiajo Pietarinpolulla välillä Ilmarintie-Uitontie estetään”.

Vastine: Ajoneuvoliikenteen läpiajo Pietarinpolulla välillä Ilmarintie-Uitontie ei ole asemakaavassa eikä poikkeamisessa sallittu.

Muistutus 5, saapunut 2.6.2020
Naapuri F ei hyväksy rakennusoikeuden ylittämistä eikä käyttötarkoituksen muutosta. Muistuttajan mielestä tontti tulee säilyttää asuntotuotannossa.

Vastine: Rakennusoikeuden ylitys on vähäinen, 58 k-m2 (5%).  Verrattaessa pienkerrostaloasumisen ja palvelulaitosasumisen aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä voidaan todeta, että toimintojen liikennevaikutukset ovat samaa luokkaa.  

Muistutus 6, saapunut 3.6.2020
Naapuri E vastustaa asemakaavan käyttötarkoituksen muutosta, poikkeamista rakennusalojen rajoista Pietarinpolun puolella ja poikkeamista tonttijaosta. Muistuttajan mielestä hanke on massiivinen ja ahtaasti sijoitettu tontille. Muistuttaja vastustaa tonttiliittymästä poikkeamista, sillä hänen mukaansa suunnitelmassa autot tulisivat ahtaasta polusta korkean rakennuksen nurkan takaa ja Pietarinpolkua pitkin liikennöisi jatkuva ympärivuorokautinen työpaikka- ja huoltoliikenne. Muistuttajan mielestä käyttötarkoitus poikkeaa merkittävästi normaalista asumisesta.

Vastine: Katso Muistutus 2 vastine.


Lisätietoja asiasta antaa kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori, puh. 044 7100 834 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto myöntää poikkeamisen seuraavin ehdoin ja perusteluin:

EHDOT
Ennen rakennuslupaa tontit on lohkottava yhdeksi kiinteistöksi. Asemakaavan mukainen tontin länsireunan ja osa pohjoisreunan puurivistöä on toteutettava. Pysäköintiselvityksen polkupyörien pysäköintinormi tuetulle palveluasumiselle keskusta-alueen ulkopuolella 1 ppp/ työntekijä ja vierailija on toteutettava rakentamisen yhteydessä.


PERUSTELUT

Rakennuspaikka sijaitsee Uitontien varrella Vanhan Teppanan kortteleissa. Hankkeen korttelissa sijaitsee kaksi 1-kerroksista puuverhottua kehitysvammaisten hoitokotia ja Teppanan vanha puukoulu, joka toimii nykyisin Kainuun Nuotta ry:n toimitiloina sekä Kuurnantiehen rajautuvat kaksikerroksiset pienkerrostalot sekä viistottain hankkeeseen sijoittuva rakennusvaiheessa oleva kaksikerroksinen puuverhoiltu uudisasuinrakennus. Hanketta vastapäätä, Uitontien toisella puolella, on kaksikerroksisten pientalojen ja pienkerrostalojen kortteli.

Hakemuksen mukainen rakentaminen sopeutuu Teppanan olemassa olevaan rakennuskantaan. Hoivatalo rajaa Uitontien katutilaa kaavan mukaisesti muodostaen naapurikiinteistöjen kanssa rajaavaa katutilaa. Vaikka rakennusmassa on lähellä katua, niin näkemät Pietarinpolulta ovat riittävät. Poikkeamiset eivät ole merkittäviä eikä poikkeusluvan mukainen rakentaminen vaaranna kaavan tavoitteiden toteutumista. Hanke tiivistää kaupunkirakennetta valmiin kunnallistekniikan alueella ja edistää asemakaavan toteutumista.

Hoivatilojen rakentamisen määrä on viime aikoina vähentynyt. Palveluyksiköille haetaan keskeistä ja hyvää sijaintia kaupunkirakenteessa. Verrattaessa pienkerrostaloasumisen ja palvelulaitosasumisen aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä voidaan todeta, että toimintojen liikennevaikutukset ovat samaa luokkaa.  

Poikkeamista haettavalle tonteille on myönnetty vuosina 2011 ja 2016 poikkeamisluvat, jotka ovat koskeneet asuinrakentamista. Poikkeamislupien mukaisille hankkeille ei ole ollut kysyntää ja hankkeet eivät ole toteutuneet.

Poikkeamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuteta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeaminen johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 171–174 §.

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa (2) kaksi vuotta tästä päivästä lukien.

Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakennuslupa.

Maksut
Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa.

Päätös

Todettiin, että rakennusoikeuden ylitys on hakemuksesta poiketen 127 k-m2 (11 %). Hakija on täydentänyt hakemustaan 18.6.2020 kirjatulla vastineella naapurien kuulemisiin.

Lupajaosto hyväksyi esityksen.

Tiedoksi

Asianosaiset ja naapurikuulemisen listan mukaan

Muutoksenhaku

VALITUSOSOITUS   (Poikkeamisluvat)

 

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen kirjallisella valituksella.

Valitusaika

Tämä päätös on annettu julkipanon jälkeen (päätöksen antopäivämäärä käy ilmi päätöksestä)  ja sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon silloin kun se on annettu. Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa lupajaoston päätöksen antopäivästä, sitä päivää lukuun ottamatta. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tahi arkilauantai, saa valituksen toimittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valituskirjelmässä ilmoitettava

- valittajan nimi ja kotikunta
 - postiosoite ja puhelinnumero, joihin asian käsittelyä koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa
 - päätös, johon haetaan muutosta
 - miltä kohdin ja mitä muutoksia päätökseen vaaditaan tehtäväksi
 - perusteet, joilla muutosta vaaditaan.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valituskirjelmä. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä taikka jos valituksen laatijana on muu henkilö, on valituskirjelmässä ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.

Valituskirjelmään on liitettävä

- päätös, johon haetaan muutosta, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
 - asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Asiamiehen, jollei hän ole asianajaja tai yleinen oikeusavustaja, on liitettävä valitukseen valtakirja.

Valituskirjelmän toimittaminen

Valituskirjelmä on toimitettava valitusajan kuluessa Pohjois-Suomen  hallinto-oikeudelle. Valituskirjelmän tulee olla perillä valitusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Valituskirjelmän ja muiden valitusasiakirjojen lähettäminen postitse, sähköisesti tai lähetin välityksellä tapahtuu lähettäjän omalla vastuulla.  Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa  https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet.

Valituskirjelmän toimittamisesta faksina tai sähköpostina säädetään tarkemmin sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetussa laissa (13/2003).

Valitusviranomainen on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus

 
 Käyntiosoite: Isokatu 4, 3. krs, 90100  OULU
 Postiosoite: PL 189, 90101  OULU
 Faksi: 029 56 42841
 Sähköposti: pohjois-suomi.hao@oikeus.fi
 Puh. 029 56 42800 (vaihde)
 Virka-aika: klo 8.00–16.15
 

Valituksista perittävät maksut

Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) mukaan peritään oikeudenkäyntimaksuja ja hakemusmaksuja korvauksena asian käsittelystä ja suoritetuista toimenpiteistä hallinto-oikeudessa 260 euroa, ellei valittaja edellä mainitun lain 7 §:n nojalla vapaudu maksuvelvollisuudesta. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei tuomioistuinmaksulain 9 §:n nojalla peritä. Maksua ei myöskään peritä tuomioistuinmaksulain 5 §.ssä erikseen säädetyissä asioissa eikä saman pykälän 15- kohdan perusteella myöskään asioissa, joiden käsittely tuomioistuimessa on muualla laissa säädetty maksuttomaksi. Maksuvelvollinen on tuomioistuinmaksulain 6 §:n nojalla vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.