Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, kokous 21.6.2023

Perustelut

KUVAUS

Hakija hakee lupaa saada poiketa Kajaanin kaupungin rakennusjärjestyksestä etäisyydestä rantaan rankentamalla rantavyöhykkeellä sijaitsevalle rantasaunalle katetun ja lasitetun kuistin sekä saunan taakse varasto/wc-rakennuksen.

Kyseessä on Kontiosaari-Kuninkaanniemen osayleiskaavassa pientalovaltainen asuinalue AP-3/1. Osa rakennuspaikasta on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jossa on erityisiä ympäristöarvoja (MY) ja luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi alueeksi (luo-1). Ko. alueille ei ole osoitettu rakentamista. Rakennuspaikka on omarantainen, pinta-ala 13 420 m^2., jolla on rantaviivaa noin 95 m. Kulku rakennuspaikalle tapahtuu Kontiosaarentien kautta. Rakennuspaikka on liitetty viemäri-, talousvesi ja sähköverkkoon.

Rakennuspaikalla sijaitsee 1920 valmistunut omakotitalo (150 k-m²) sekä kaksi talousrakennusta. Lisäksi rannassa vesialueella sijaitsee sauna (26 k-m²), jolle rakennuslupa on myönnetty vuonna 1961 sekä saunan läheisyydessä varasto/wc-rakennus (6 k-m²), jolle ei ole myönnetty rakennuslupaa. Saunan yhteydessä on laituri.

Saunarakennuksen sijainti vesialueella poikkeaa Kajaanin kaupungin rakennusjärjestyksestä, johon Kontiosaari-Kuninkaanniemen osayleiskaavassa viitataan. Rakennusjärjestyksen mukaan saunarakennuksen (kerrosala enintään 30 k-m²) etäisyys rannasta tulisi olla vähintään 15 m. Olemassa olevaa rakennusta saa ylläpitää alkuperäisessä kunnossa,​ mutta lupaa vaativia toimenpiteitä tai uudestaan rakentamista ei sallita.

Kajaanin kaupungin kiinteistöinventoinnin yhteydessä on selvinnyt, että saunaan on remontoinnin yhteydessä laajennettu katettua kuistitilaa (20 k-m²), joka on lasitettu. Lisäksi saunan taakse on rakennettu erillinen varasto. Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto on käsitellyt luvatonta rakentamista kokouksessaan 18.1.2023. Asianomaisen mukaan ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston päätöksen jälkeen vesialueen, jossa sauna sijaitsee, lunastus on laitettu vireille.

Poikkeamislupahakemus 28.3.2023 (saapunut 18.04.2023), oheisliite
Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite

POIKKEAMISEN TARVE

Kajaanin kaupungin rakennusjärjestys kohta 4.2 Rakentamisen sijoittuminen ja sopeuttaminen ympäristöön ranta-alueella.

Hakija hakee lupaa saada poiketa Kajaanin kaupungin rakennusjärjestyksestä rankentamalla rantavyöhykkeellä sijaitsevalle rantasaunalle katetun ja lasitetun kuistin sekä saunan taakse varasto/wc-rakennuksen.

Maankäyttö- ja rakennuslain MRL 14 §, 171 §.

POIKKEAMISEN TOIMIVALTA

Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, Kvalt 31.5.2021, voimaantulo 1.8.2021 (Kajaanin kaupungin hallintosäännön päivitys 7.11.2022, voimaantulo 1.1.2023). Ympäristöteknisen lupajaoston tehtävät ja toimivalta, kohta 1: Toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla.

KAAVATILANNE

Kainuun maakuntakaava:

Valtioneuvoston 29.4.2009 vahvistamassa Kainuun maakuntakaava 2020:ssä ja 24.2.2020 voimaan tulleessa Kainuun vaihemaakuntakaava 2030:ssa aluetta koskee seuraavat kaavamerkinnät ja suunnittelumääräys:

Taajamatoimintojen alue, A

Suunnittelumääräys: Taajamatoimintojen alueen suunnittelussa hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla tulee edistää taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota taajama-alueiden viihtyisyyteen, uudisrakentamisen sopeuttamiseen rakennettuun ympäristöön ja liikenneturvallisuuteen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on kiinnitettävä huomiota alueen saavutettavuuteen kestävillä liikkumistavoilla sekä kävelyn ja pyöräilyn edellytysten parantamiseen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja rakentamisessa on varmistettava, että alueella sijaitsevien kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeiden kohteiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät.

Veneväylä

Kainuun maakuntakaavassa on osoitettu maakunnallista tai seudullista merkitystä omaavat venesatamat ja veneväylät. Alueella on voimassa MRL:n 33.1 §:n mukainen ehdollinen rakentamisrajoitus.

Rantojen käyttöä koskeva yleinen suunnittelumääräys:

Ranta-alueita tulee kehittää viihtyisinä asumisen ja virkistyksen alueina huomioon ottaen vapaa-ajan, osa-aika- tai pysyvän asumisen tarpeet. Alueiden suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota sähköisten palvelujen saatavuuteen, olemassa olevaa infrastruktuuriin sekä ympärivuotisen käytön edellytyksiin.

Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee ottaa huomioon yleisen virkistyskäytön tarpeet ja vesille pääsyn mahdollisuudet, luonnon- ja maisema-arvot sekä vesi- ja energiahuollon järjestäminen.

Asemakaava: Rakennuspaikasta noin 100 m etäisyydellä länteen joen vastarannalla sijaitsee 1994 vahvistettu Tihisenniemen asemakaava sekä noin 800 m koilliseen sijaitsee 1989 vahvistettu Nakertajan asemakaava.

Yleiskaava: Alueella on voimassa kokonaisuudessaan 2.2.2022 vahvistettu Kontiosaari-Kuninkaanniemi osayleiskaava.

Hakemuksen kohdetta koskevat seuraavat kaavamerkinnät ja -määräykset:

AP 3/1, Pientalovaltainen asuntoalue:

Olemassa oleva asuntoalue. Kauttaviivan jäljessä oleva luku ilmoittaa alueella sallittujen rakennuspaikkojen lukumäärän. Alue varataan asuinpientaloille mikäli riittävin selvityksin voidaan osoittaa, että alueen lähellä sijaitsevien teollisuuslaitosten sekä tieliikenteen aiheuttaman yö- ja/tai päivämelun ohjearvot eivät ylity. Rakennusoikeus on ilmoitettu kaavan yleisissä määräyksissä.  

MY, Maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja:

Alue varataan maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Alueella on ympäristöarvoja, jotka tulee säilyttää. Ympäristöarvoja mahdollisesti vaarantavaan toimintaan on saatava MRL 128 §:n mukainen maisematyölupa.

luo-1, Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue:

Alueen osa, jolla sijaitsee mahdollisia metsälain 10 §:n määrittelemiä erityisen arvokkaita elinympäristöjä. Alueen käyttöä suunniteltaessa ja toteutettaessa on otettava huomioon luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeiden elinympäristöjen, eliöesiintymien ja luonnonkohteiden säilymisedellytykset.

Rakennusjärjestys:

Rakentaminen ranta-alueelle:

Rakentamisen sijoittuminen ja sopeuttaminen ympäristöön ranta-alueella:

Rakennettaessa ranta-alueille tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennusten korkeusasemaan, muotoon, ulkomateriaaleihin ja väritykseen rakennuksen sopeuttamiseksi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä.

Rakennuspaikalla tulee rantavyöhykkeen puusto ja kasvillisuus pääosin säilyttää. Puuston tarkoituksenmukainen harventaminen on sallittua.

Rantaviivalla tarkoitetaan säännöstellyillä vesistöillä ylimmän vedenkorkeuden muodostamaa rantaviivaa. Säännöstelemättömillä vesistöillä, missä ylimmän vedenkorkeuden muodostamaa rantaviivaa ei ole määritelty, rantaviiva on luonnontilaisen kasvillisuuden rajassa.

Rakennusten etäisyydet rantaviivasta ja sijainnit rakennuspaikalla tulevat olla sellaiset, että maiseman luonnonmukaisuus säilyy. Avoimeen puuttomaan rantamaisemaan ei sallita uudisrakentamista ilman asemapiirustuksessa esitettävää rannan suojapuuston istuttamista.

Mikäli edellä olevasta vaatimuksesta ei muuta johdu, tulee päärakennuksen (asuinrakennus tai loma-asunto), jonka kerrosala on enintään 120 m², etäisyyden tulee olla vähintään 30 m rantaviivasta. Suuremman päärakennuksen etäisyydet rantaviivasta tulee kuitenkin olla vähintään 40 m. Vähimmäisetäisyydet mitataan aina rakennuksen lähimmästä seinästä tai sen katosten kantavista pilarilinjoista.

Säännösteltyjen vesistöjen rannoilla alimman lattiatason tulee olla vähintään 1 metrin ylempänä ylintä vedenkorkeutta. Säännöstelemättömillä vesistöjen rannoilla on alimman lattiatason oltava vähintään 1 metrin ylempänä kerran 100 vuodessa toistuvaa ylintä tulvakorkeutta (HW 1/100 + 1 m). Jokialueilla tulee lisäksi huomioida jääpatojen aiheuttamat tulvat.

Saunarakennuksen, jonka kerrosala on enintään 10 m² ja kerrosluku 1, tulee rakentaa vähintään 10 m etäisyydelle rantaviivasta. Saunarakennuksen, jonka kerrosala on enintään 30 m² ja kerrosmäärä 1, tulee rakentaa vähintään 15 m etäisyydelle rantaviivasta. Rakennuksessa tulee olla saunomiseen tarkoitettuja tiloja vähintään 40 % kerrosalalasta. Tuvassa saa olla keittiövarustus. Saunarakennusten yhteyteen sallitaan lisäksi rakentaa enintään 50 % katettuja kuisteja kerrosalasta.

Asuntoon liittyvä pinta-alaltaan enintään 15 m²:n suuruinen rakennelma, kuten kota, grillimaja tai kesäkeittiö, tulee sijoittaa vähintään 10 m:n etäisyydelle rantaviivasta ottaen kuitenkin huomioon maiseman luonnonmukaisuuden säilyttäminen. Lupamenettelystä vapautetut pienemmät (alle 10 m²) grillimajat ja grillikatokset tulee sijoittaa rantapuuston suojaan vähintään 5 m:n etäisyydelle rantaviivasta.

Varastorakennukset tulee pääsääntöisesti rakentaa vähintään yhtä kauas rannasta kuin päärakennuskin. Varastorakennukset tulee rakentaa kuitenkin vähintään 20 m:n etäisyydelle rantaviivasta.

Venevaja, pinta-alaltaan enintään 30 m² ja korkeudeltaan enintään 3 m, voidaan sallia rakennettavaksi rantaviivaan omalle kiinteistölle. Venekatoksen tulee olla puuverhottu, katemateriaalit eivät saa olla kirkkaita tai heijastavia.

Asuinrakentamisen enimmäiskerrosala (ranta-alueella) saa olla 10 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 600 m² (asuinrakennus 350 m², talousrakennukset 250 m²).

LUONNONSUOJELU JA RAKENNETTU YMPÄRISTÖ

Alueella ei ole tehty liito-oravahavaintoja. Kuninkaanniemi-Kontiosaaren osayleiskaavan luontoselvityksessä alue on osittain osoitettu lehtometsäksi, joka on linnustollisesti potentiaalinen alue.  Rakennushanke ei sijoitu luonnonsuojelun osalta tärkeille alueille. Alue ei ole pohjavesialuetta.

Alueelta noin 100 m koilliseen sijaitsee muinaismuistolain mukaisia kohteita, pyyntikuoppia. Joen vastarannalla lounaassa sijaitsee Parkinniemen telakka, joka on maakunnallinen kulttuuriympäristökohde. Itse alueella ei ole suojeltavia rakennuksia eikä muinaismuistolain mukaisia kohteita.

Rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä sijaitsee kolme vakituista asuntoa.

POIKKEAMISEN EDELLYTYKSET

Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 116 §) rakennuspaikalle asetetut vaatimukset:

-    Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.

Poikkeamisen edellytykset (MRL 171 §):

Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:

-   aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

-   vaikeuttaa luonnon suojelun tavoitteiden saavuttamista;

-   vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai

-    johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia

KUULEMINEN

Kajaanin kaupunki on kuullut kirjeitse neljää (4) rajanaapuria, joilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.

Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Enja Valkonen, puh. 040 159 6873 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto ei myönnä poikkeamislupaa rakennusjärjestyksen rantaetäisyydestä poikkeamiseen.

PERUSTELUT

Rakennushanke on Kajaanin kaupungin rakennusjärjestyksen vastainen.

Saunan yhteyteen tehdyt toimenpiteet sijoittuvat vesialueelle, ​jossa ei ole rakennusoikeutta eikä toisen omistuksessa olevalle kiinteistölle voida myöntää rakennuslupaa. Vesialueen mahdollisella lunastamisella ei ole vaikutusta rantaetäisyyteen. Rantaetäisyydestä poikkeaminen vaarantaisi maanomistajien tasavertaisen kohtelun periaatteen toteutumisen ja aiheuttaisi haittaa kaavan toteutumiselle. Poikkeamisluvan myöntämiselle ei näin ollen ole perusteita.

Laajennetut kuistit lasituksineen ja katoksineen sekä saunan taakse rakennettu varasto ovat luvattomia. Sauna voisi muutoin jäädä käyttöön.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 14 §, 171–174 §.

Maksut

Myönteinen päätös 440 €. Kielteinen päätös 220 €.

Päätös

Hyväksyi.