Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto, kokous 21.4.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 22 Päätös poikkeamislupahakemuksesta 9-28-1, Kaikukatu 3, Kajaani Lohtaja

KAJDno-2021-68

Valmistelija

  • Riitta Korhonen, Kaavasuunnittelija, riitta.i.korhonen@kajaani.fi

Perustelut

HAKIJAT
Kajaanin kaupunki
PL 133, 87101 Kajaani

Sievi Hyvinvointitilat Oy
Uusitie 81, Teknotalo 1B, 86600 Haapavesi


RAKENNUSPAIKKA
Kiinteistötunnus: 205-9-28-1
osoite: Kaikukatu 3, 87700 KAJAANI
pinta-ala: 3 941 m2 
rakennusoikeus: 1 773 k-m2 
        

KUVAUS
Hakija hakee poikkeamislupaa 1-kerroksisen palveluasuntoja käsittävän hoitolaitoksen (900 k-m2) rakentamiseksi. 

Erityisinä syinä ja perusteluina hakija kirjoittaa: ”Kajaanissa on vapaita Y -tontteja erittäin vähän. Palvelukodin sijoittaminen normaalin asumisen ympäristöön luo positiivista monimuotoisuutta.”

Poikkeamislupahakemus 18.1.2021 (saapunut 18.1.2021, täydennetty 27.1.2021), oheisliite


POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA
Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.

Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. 

Hanke on kehitysvammaisten palveluasuntojen hoivalaitos, jossa sijaitsee 20-paikkainen palvelukoti. 

Hakemuksen asemapiirroksen (3.3.2021) mukaan 1-kerroksinen, T-muotoinen hoivarakennus on sijoitettu tontin keskelle siten, että autopaikat, joita on esitetty 12 kpl, on sijoitettu tontin kadun puoleiseen osaan. Tontille ajo tapahtuu tontin kaakkoissivulta, jota tontin osaa naapurin rivitalon asukkaat ovat käyttäneet kulkuyhteytenä tontilleen. Kadunvarren tontin osaa on käytetty epävirallisesti autojen pysäköintiin. Tontti rajautuu koillisen, luoteen ja pohjoisen puolella kaksikerroksisten rivitalojen tonttiin, kaakossa Kaikukatuun ja lounaassa kapeaan puistoalueeseen, jonka takana on omakotitalorivistö.

Poikkeamisen toimivalta on ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017).

KAAVATILANNE
Alueella on voimassa 31.8.1979 vahvistettu asemakaava (KV 26.2.1979). Asemakaavassa korttelin kaavamerkintä on AKR3: Rivitalojen tai yhdistettyjen asuntokerros- ja rivitalojen korttelialue. Rakennusten ja ikkunoiden sijoituksessa tontilla sekä rajalla olevan seinän rakentamisessa noudatetaan AR3 -korttelialueelle annettuja määräyksiä: Rakennusten etäisyyden tontin rajoista tulee olla vähintään 3 metriä ellei rakenneta kiinni. Muun kuin yleisen alueen rajalla oleva seinä on tehtävä aukottomaksi. Kohtisuoraan 8 metriä lähemmäs toisella tontilla olevaa rakennusalaa, 5 metriä lähemmäs muun kuin yleisen alueen rajaa ja 10 metriä lähemmäs samalla tontilla olevia asuinhuoneiden pääikkunoita, saa tehdä vain sellaisia ikkunoita, joiden alareunan korkeus on vähintään 160 cm lattiasta. Jokaisessa asunnossa tulee olla vähintään yksi asuinhuone, jonka pääikkunan edessä on vähintään 16 metriä rakentamatonta tilaa, jos se on I kerroksessa ja 20 metriä, jos se on II kerroksessa.

Korttelin tehokkuusluku on e=0,45 ja kerrosluku II. Korttelin rakennusalan raja on osoitettu 3 metriä korttelin rajasta.

Yleisissä määräyksissä on autopaikkavaatimus asuinnoille, toimisto- ja liikehuoneistoille tai niihin verrattaville tiloille, kokous- ja yleisötiloille, oppilaitoksille, teollisuus- ja varastotiloille sekä muille tiloille rakennusviranomaisten harkinnan mukaan. Pysäköintiselvityksen (KH 9.10.2019 § 180) autopaikkanormi keskusta-alueen ulkopuolella tehostetulle palveluasumiselle on 1/200 k-m2, jota mitoitusta tässä hankkeessa voidaan käyttää. Pysäköintiselvityksen polkupyörien pysäköintinormi tuetulle palveluasumiselle on 1 ppp/ työntekijä ja vierailija.

Lisäksi yleisissä määräyksissä on määräyksiä auton pysäköintipaikan sijainnista ja etäisyyksistä asuinhuoneiden ikkunaseiniin ja leikki- ja oleskelualueisiin. Tonteille tulee varata leikkiä ja oleskelua varten istutuksilla tai tarvittaessa aidalla suojattua aluetta vähintään 0,15 m2 jokaista asuinkerrosalaneliökilometriä kohti. Tontilla tulee olla kasvavia, vähintään 3 metriä korkuisia puita vähintään 1 kpl jokaista tontin alkavaa 250 m2 kohti ja pensaita.

Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite

KUULEMINEN
Kaupunki on kuullut naapureita (8 kpl). Poikkeamislupakuulemisessa hankkeesta huomautti yhden kiinteistöosakeyhtiön kolmen asunnon asukkaat yhteisellä ilmoituksella. Lisäksi kuulemisen yhteydessä jätettiin ympäristötekniselle toimialalle vetoomus asemakaavoittaa tontti puistoksi ja pysäköintialueeksi (vetoomuksessa 37 allekirjoitusta). Muilla naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta.

Naapurikuuleminen Muistutus 1, oheisliite
Vetoomus Kajaanin kaupungille asemakaavoittaa tontti puistoalueeksi, oheisliite
Sievi hyvinvointitilat vastine muistutukseen, oheisliite

Muistutus 1, saapunut 29.3.2021 
Osa naapuri A:n asukkaista jätti muistutuksen, jossa vastustetaan kaikkea rakentamista poikkeamislupaa haettavalle tontille, sekä asemakaavan mukaista että poikkeamisluvalla haettavaa palveluasumisyksikköä. Muistuttajien mukaan kaikki rakentaminen vaikuttaa muistuttajien asuntoihin, joiden takapihat ovat rakennushankkeen suuntaan. Rakennushankkeen ikkunat, sisäänkäynti ja pyöräparkit ovat 18-20 metrin etäisyydellä takapihoista, joka muistuttajien mukaan vaikuttaa asuntojen viihtyisyyteen ja arvoon. Tontti, jolle poikkeamista haetaan, on ollut rakentamatta 40 vuotta ja vakiintunut virkistyskäyttöön ja sillä on viihtyisyyttä lisäävää arvoa. 

Muistuttajat viittaavat Kajaanin maankäyttöpoliittiseen ohjelma 2019-2022, jonka perusteella Kajaanista löytyy ja voidaan kaavoittaa parempia tontteja, joille rakentaminen ei vaikuta asuinympäristöön.

Mikäli poikkeamislupa hyväksytään, niin muistuttajien mukaan heidän takapihoille suuntautuvien ikkunoiden, sisäänkäynnin ja pyöräparkkien eteen tulee järjestää rajalle riittävän korkea ja alueen luontoon sopiva näköeste eikä valaistusta saa osoittaa naapuriin päin. Lisäksi muistuttajat vaativat, että hanketontin kautta kulkeva kulkuväylä säilyy. Lopuksi muistutuksessa todetaan, että jos kaupunki käyttää tontin rakentamiseen, niin kannattavat poikkeamisluvalla palveluasumisyksikköä, koska se on 1-kerroksinen eikä käytä kaikkea rakennusoikeutta. 

Vastine: Poikkeamista haetaan asemakaavan käyttötarkoitusmerkinnästä AKR3, rivitalojen tai yhdistettyjen asuntokerros- ja rivitalojen korttelialue, muilta osin hanke on asemakaavan mukainen. Poikkeamislupahakemuksen mukainen käyttö on palveluasumista, joka sopii käyttötarkoitukseltaan jo rakennetun alueen täydennysrakentamiseen. Uudisrakentaminen sopeutuu Lohtajan olemassa olevaan rakennuskantaan yksikerroksisena ja hankkeen laajuus on vain puolet sallitusta rakennusoikeudesta.

Hankkeen haltija toteaa naapurikuulemisen muistutuksen vastineessaan, että ”Kaikukatu 1 B:n takapihat antavat Kaikukatu 3:n suuntaan. Takapihat ovat aidatut osittain umpiaidalla ja osittain läpinäkyvällä aidan yläosalla. Uudisrakennuksen ja Kaikukatu 1 B:n väliin jää pihatie ja lasten leikkipaikka. Uudisrakennuksen etäisyys kyseiseen piha-aitaan on noin parikymmentä metriä ja itse 1 B -asuinrakennukseen noin 30 metriä. Pidämme tätä väljänä mitoituksena.

Uudisrakentaminen Kaikukatu 3:ssa on laajuudeltaan säästeliästä (käyttää noin puolet rakennusoikeudesta) ja yksikerroksisena alisteinen ympäröiville kaksikerroksisille asuinrakennuksille. Käsityksemme mukaan moderni, täydentävä uudisrakentaminen pääsääntöisesti nostaa ympäristön kiinteistöjen arvoa, antamalla selvän mielikuvan alueen vetovoimaisuudesta ja houkuttelevuudesta uudisrakentamiselle. Rakentamisen yhteydessä siistitään lähiympäristö ja aikaisemmin vähälle huomiolle jääneet alueet tulevat säännöllisen kiinteistöhuollon piiriin.

Kaikukadun kiinteistöjen pohjoispuolelta löytyy laaja virkistysalue hiihtolatuineen ja lenkkeilypolkuineen, jonne johtaa yhteyspolku kiinteistöjen lännen puoleiselta puistoalueelta. Tämä yhteyspolku tulee säilymään jatkossakin.

Olemme tietoisia Kajaanin kaavoitustilanteesta. Kyseisen kaltaiselle rakentamiselle soveliaita tontteja ei ole juurikaan saatavilla. Kyseinen käyttäjäryhmä huomioiden palveluasumisyksikön oikea sijainti on taajamassa ja asutusalueilla lähellä palveluja, hyvien kulkuyhteyksien varrella. Kotikoivun nykyinen asuinyksikkö, josta asukkaat uusiin tiloihin muuttavat, sijaitsee kivenheiton päässä ja asukkaille on tärkeää, että tuttu ja turvallinen elinympäristö säilyy.

Olemme pitäneet Teams -palaverin naapurikiinteistön edustajien kanssa 22.3.2021 ja hyvässä yhteisymmärryksessä käyneet läpi hanketta ja sen vaikutuksia naapurikiinteistölle. Keskustelimme mm. pelastustiestä, joka nykyisellään kulkee osittain Kaikukatu 3:n kiinteistön puolella. Saamamme selvityksen mukaan kyseinen pelastustie ei ole virallinen rasite Kaikukatu 3:n kiinteistölle, eikä pelastustiestä muutoinkaan löydy virallista kirjausta. Olemme kuitenkin kyseisessä palaverissa sopineet, että pelastustie voidaan säilyttää. Olemme myös valmiita rajaamaan uudisrakennuksen pääsisäänkäynnin edustaa näköyhteyttä rikkovin viheristutuksin. Pihavalaistus järjestetään niin, ettei siitä aiheudu kiusahäikäisyä uudisrakennuksen asukkaille eikä myöskään naapurikiinteistölle.” 

Vetoomus Kajaanin kaupungille asemakaavoittaa tontti nro 205-9-28-1 puistoalueeksi (osoitettu ympäristötekniselle toimialalle), saapunut 29.3.2021

Vetoomuksessa vastustetaan (kuten edellisessä muistutuksessa) kaikkea rakentamista poikkeamislupaa haettavalle tontille, sekä asemakaavan mukaista että poikkeamisluvalla haettavaa palveluasumisyksikköä ja vedotaan Kajaanin kaupunkiin, jotta se asemakaavoittaa kyseisen tontin puistoalueeksi. Perusteluina vetoomuksessa esitetään, että pieni tontti on ollut rakentamatta 40 vuotta ja vakiintunut virkistyskäyttöön ja sillä on esteettistä ja viihtyisyyttä lisäävää arvoa. Vetoomuksen mukaan tontin rakentaminen laskee ympäröivien kiinteistöjen arvoa.

Vetoomuksessa väitetään, että kyseisellä tontilla ei ole mahdollista rakentaa voimassa olevan asemakaavan mukaisesti niin väljästi, etteivät asuntojen ikkunat ja pihat ole toistensa suuntaan, mikäli kaikki rakennusoikeus käytettäisiin tontilla.

Vetoomuksessa viitataan Maankäyttö- ja rakennuslain 54§:ään ”asemakaavassa tulee luoda edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, eikä asemakaavalla saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä”. Lisäksi vetoomuksessa vaaditaan kaupunkia keskeyttämään poikkeamislupaa haettavan tontin rakennussuunnitelmat ja arvioimaan asemakaavan ajanmukaisuus. Vetoomuksessa toivotaan kaupungin asemakaavoittavan tontin puistoksi ja rakentavan kunnollisen kadunpuoleisen pysäköintialueen. Vetoomuksessa väitetään, että alue olisi ollut aiemmin virallisesti pysäköintialue. Vetoomuksessa toivotaan, että vetoomus otetaan käsittelyyn. 

Vastine: Asemakaava-alueen kaupunkirakennetta tiivistetään ja tehostetaan sen käyttöä lähellä palveluja ja valmiin kunnallistekniikan piirissä mahdollistamalla rakentamattomille tonteille nykyisen kysynnän mukaisia poikkeamisia, jos poikkeamisen edellytykset täyttyvät. Poikkeamisvalta MRL 171 §: ”Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.”

Rivi- ja kerrostaloille ei ole ollut viime vuosina kysyntää näin kaukana keskustasta. Hankkeen käyttötarkoituksen muutos ei ole merkittävä eikä poikkeusluvan mukainen rakentaminen vaaranna kaavan tavoitteiden toteutumista. Verrattaessa rivi-/ pienkerrostaloasumisen ja palvelukotiasumisen aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä voidaan todeta, että toimintojen vaikutukset ovat samaa luokkaa. 

Alueen asemakaava on tullut voimaan v.1979 ja on ajantasainen, sillä kaava on muilta osin toteutunut poikkeamislupatonttia lukuun ottamatta. Poikkeamisella ei ole alueiden käytön tai ympäristökuvan kannalta sellaista olennaista merkitystä, johon MRL 60§ viittaa. Luvaton ja ilman sopimusta tontin osan käyttöönotto parkkipaikaksi ei velvoita kaupunkia asemakaavoittamaan ja rakentamaan parkkipaikkaa. Kaupunki muistuttaa, että lähtökohtaisesti pysäköinnin järjestäminen kiinteistöillä on kiinteistön velvollisuus. Kaupunki tukee pysäköintiä katualueella sen sallimissa rajoissa. 

Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Riitta Korhonen, puh. 044 7100 455 tai kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori, puh. 044 7100 834 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

 

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto myöntää poikkeamisen seuraavin perusteluin:

PERUSTELUT
Rakennuspaikka sijaitsee Kaikukadun varrella Lohtajan kaupunginosassa. Hankkeen korttelissa sijaitsee viisi 2-kerroksista punatiiliverhottua rivitaloa, jotka kiertävät tonttia, jolle poikkeamista haetaan. Kortteli rajoittuu lounaassa kapeaan puistoon, jossa on jalankulku ja pyöräilypolku. Korttelia vastapäätä Kaikukadun toisella puolella on kaksikerroksisten punatiilisten pienkerrostalojen kortteli. 

Hakemuksen mukainen rakentaminen sopeutuu Lohtajan olemassa olevaan rakennuskantaan. Hoivatalo on sijoitettu tontin keskelle siten, että rakennuksen pääty on kadulle päin ja sisennetty kadun rajasta useiden muiden kadunvarren päärakennusten mukaisesti. Kaikukadun katutila säilyy näin naapurikiinteistöjen kanssa yhtenäisenä. Poikkeusluvan mukainen rakentaminen ei vaaranna kaavan tavoitteiden toteutumista. Hanke tiivistää kaupunkirakennetta valmiin kunnallistekniikan alueella ja edistää asemakaavan toteutumista.

Hoivatilojen palveluyksiköille haetaan keskeistä ja hyvää sijaintia kaupunkirakenteessa. Verrattaessa pienkerrostaloasumisen ja palvelukotiasumisen aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä voidaan todeta, että toimintojen liikennevaikutukset ovat samaa luokkaa.   

Asemakaavan mukaisille hankkeille ei ole ollut kysyntää tällä alueella eivätkä asuinrakentamisen hankkeet ole toteutuneet tontilla 40 vuoden aikana. Kajaanissa on yleisten rakennusten (Y) vapaita tontteja vähän. Poikkeamislupahakemuksen mukainen käyttö on palveluasumista, joka sopii käyttötarkoitukseltaan jo rakennetun alueen täydennysrakentamiseen.

Poikkeamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuteta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeaminen johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 171–174 §.

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa (2) kaksi vuotta tästä päivästä lukien.

Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakennuslupa.

Maksut
Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa.
 

Päätös

Hyväksyi.

Tiedoksi

Asianosaiset, muistutuksen ja vetoomuksen jättänyt

Muutoksenhaku

VALITUSOSOITUS   (Poikkeamisluvat)

 

Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaoston päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen kirjallisella valituksella.

Valitusaika

Tämä päätös on annettu julkipanon jälkeen (päätöksen antopäivämäärä käy ilmi päätöksestä)  ja sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon silloin kun se on annettu. Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa lupajaoston päätöksen antopäivästä, sitä päivää lukuun ottamatta. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tahi arkilauantai, saa valituksen toimittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valituskirjelmässä ilmoitettava

- valittajan nimi ja kotikunta
 - postiosoite ja puhelinnumero, joihin asian käsittelyä koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa
 - päätös, johon haetaan muutosta
 - miltä kohdin ja mitä muutoksia päätökseen vaaditaan tehtäväksi
 - perusteet, joilla muutosta vaaditaan.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valituskirjelmä. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä taikka jos valituksen laatijana on muu henkilö, on valituskirjelmässä ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.

Valituskirjelmään on liitettävä

- päätös, johon haetaan muutosta, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
 - asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Asiamiehen, jollei hän ole asianajaja tai yleinen oikeusavustaja, on liitettävä valitukseen valtakirja.

Valituskirjelmän toimittaminen

Valituskirjelmä on toimitettava valitusajan kuluessa Pohjois-Suomen  hallinto-oikeudelle. Valituskirjelmän tulee olla perillä valitusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Valituskirjelmän ja muiden valitusasiakirjojen lähettäminen postitse, sähköisesti tai lähetin välityksellä tapahtuu lähettäjän omalla vastuulla.  Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa  https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet.

Valituskirjelmän toimittamisesta faksina tai sähköpostina säädetään tarkemmin sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetussa laissa (13/2003).

Valitusviranomainen on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus

 
 Käyntiosoite: Isokatu 4, 3. krs, 90100  OULU
 Postiosoite: PL 189, 90101  OULU
 Faksi: 029 56 42841
 Sähköposti: pohjois-suomi.hao@oikeus.fi
 Puh. 029 56 42800 (vaihde)
 Virka-aika: klo 8.00–16.15
 

Valituksista perittävät maksut

Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) mukaan peritään oikeudenkäyntimaksuja ja hakemusmaksuja korvauksena asian käsittelystä ja suoritetuista toimenpiteistä hallinto-oikeudessa 260 euroa, ellei valittaja edellä mainitun lain 7 §:n nojalla vapaudu maksuvelvollisuudesta. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei tuomioistuinmaksulain 9 §:n nojalla peritä. Maksua ei myöskään peritä tuomioistuinmaksulain 5 §.ssä erikseen säädetyissä asioissa eikä saman pykälän 15- kohdan perusteella myöskään asioissa, joiden käsittely tuomioistuimessa on muualla laissa säädetty maksuttomaksi. Maksuvelvollinen on tuomioistuinmaksulain 6 §:n nojalla vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.