Perustelut
HAKIJA
UPM Kymmene Oyj
PL 380, 00101 Helsinki
RAKENNUSPAIKKA
Kiinteistötunnus: 205-10-1-4
Osoite: Karoliinantie 18, 87200 KAJAANI
Tontin pinta-ala: 932 m2
Rakennusoikeus: 391,4 k-m2
Olemassa olevan rakennuksen kerrosala: 0 k-m2
Uuden rakennuksen kerrosala: 331,5 k-m2
KUVAUS
Hakija hakee poikkeamislupaa kolmen asunnon erillistaloyhtiön rakentamiseksi kiinteistölle 205-10-1-4. Tontti on rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta, jossa sallittu kerrosluku on 2/3 I. Hakemuksen kohteena oleva tontti sijaitsee osoitteessa Karoliinantie 18.
Kajaanin kaupungin Teppanan kaupunginosassa Karoliinantien päässä tien eteläpuolelle jää 932 m²:n rinnetontti, joka on kaavassa varattu rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi. Suunnitelmassa tontille rakennetaan 3 erillistaloa, jotka kytkeytyvät toisiinsa asuinrakennusten väliin jäävien autokatoksien yläpuolisilla kattoterasseilla. Rakennuspaikka sijaitsee Karolineburgin Kartanon lähellä ja on kulttuurihistoriallisesti merkittävää aluetta (RKY 2009).
Erillistaloyhtiön kaksikerroksisten asuinrakennusten rakennusoikeuteen laskettava kerrosala on noin 110,5 k-m², asuntoihin kuuluu myös kellaritila, jolloin asunnon kokonaisala on noin 160,5 k-m².
Kortteli sijaitsee kulttuurihistoriallisesti merkittäväksi arvotetulla alueella. Aikaisemmin kortteliin on rakennettu poikkeamisluvin omakotitaloja. Suunniteltu rakentaminen toteuttaa asemakaavaa ja jatkaa mittakaavaltaan rakennettua ympäristöä. Suunniteltu rakentaminen ei lähde suoraan kopioimaan aikaisemmin rakennetun ympäristön ominaispiirteitä, vaan luo siihen harkitulla mittakaavalla ja arkkitehtuurilla uuden kerrostuman.
Tontilla on havaittu merkkejä liito-oravasta joulukuussa 2021. Nämä puut on merkitty hakemuksen asemapiirustukseen. Suunniteltu rakentaminen kiertää puut, joista on tehty liito-oravahavaintoja. Rakentamatta jäävä tontin osa säilytetään huolitellusti luonnontilaisena ja rakentamisen aikaiset vauriot ennallistetaan.
Tontti on hakijan hallussa.
Poikkeamislupahakemus 21.3.2022 (saapunut 7.4.2022), oheisliite
POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA
Maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa.
Tontti on kaavassa rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AR-6), jossa sallittu kerrosluku on 2/3 I.
Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta kerrosluvusta. Poikkeamisluvan myöntämisen yhteydessä käsitellään myös rakentamisen suhde asemakaavan voimaantulon jälkeen tehtyyn RKY-inventointiin sekä alueella tehtyihin liito-oravahavaintoihin.
Poikkeamisen toimivalta on ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017; Kajaanin kaupungin hallintosäännön päivitys 31.5.2021, voimaantulo 1.8.2021).
KAAVATILANNE
Kaupunginhallituksen päätöksellä voimaan tulleessa (MRL 201 § mukainen täytäntöönpanopäätös, tullut voimaan 1.4.2020) Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavassa alue on pientalovaltainen asuntoalue. Aluetta koskee kaavamääräys: ” Alue varataan asuinpientaloille, kuten erillispientaloille, kytketyille pientaloille, rivitaloille ja pienkerrostaloille. Alueelle saa lisäksi sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaikkatoimintoja sekä aluetta palvelevaa kauppaa.” Aluetta koskee lisäksi kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta valtakunnallisesti tärkeä kohde tai alue, jolla on osoitettu valtakunnallisesti merkittävät rakennetun kulttuuriympäristön kohteet (RKY 2009). Kyseinen kohde on Kajaaninjoen historiallinen kokonaisuus. Kaavamääräys edellyttää, että alueen suunnittelussa ja käytössä arvokas rakennuskanta säilytetään, ja että alueen ominaisluonteen ja erityispiirteiden säilyminen turvataan. Kulttuuriympäristöön vaikuttavista rakennushankkeista on pyydettävä lausunto museoviranomaiselta.
Alueella on voimassa 6.10.1986 vahvistettu asemakaava. Tontti on kaavassa rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AR-6). Aluetta koskee määräys: ”Rakennusten etäisyyden tontin rajasta tulee olla vähintään 3 m ellei rakenneta kiinni. Muun kuin yleisen alueen rajalla oleva seinä on tehtävä aukottomaksi. Kohtisuoraan 8 m lähemmäs toisella tontilla olevaa rakennusalaa, 5 m lähemmäs muun kuin yleisen alueen rajaa ja 10 m lähemmäs samalla tontilla olevia asuinhuoneiden pääikkunoita saa tehdä vain sellaisia ikkunoita, joiden alareunan korkeus on vähintään 160 cm lattiasta. Jokaisessa asunnossa tulee olla vähintään 1 asuinhuone, jonka pääikkunan edessä on vähintään 16 m rakentamatonta tilaa, jos se on I kerroksessa ja 20 m, jos se on II kerroksessa. Vähintään 15 % sallitusta kerrosalasta tulee varata autonsäilytyspaikkojen tai niihin verrattavien tilojen rakentamiseen.”
Aluetta koskevat myös yleismääräykset:
Tontilla, rakennuspaikalla tai niiden pysäköintiin varatuilla alueilla tulee olla vähintään seuraavien perusteiden mukaan laskettu määrä auto¬paikkoja:
Asunnot muissa rakennuksissa kuin kahden asunnon asuinpientalolssa: 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan alkavaa 85 m² kohti, kuitenkin vähintään 1 autopaikka asuntoa kohti.
Jos useamman kuin 4 auton pysäköintialue on kohtisuoraan 15 m lähempänä asuinhuoneiden ikkunaseinää tulee alueen olla vähintään 1 m asuinhuoneiden lattiatasoa alempana tai riittävän korkealla tiiviillä aidalla suojattu ja jos se on 8 m lähempänä, vähintään 2 m alempana ja autopaikat varustettuna katoksella. 5 m lähempänä leikki- tai oleskelualuetta olevat autopaikat, jotka eivät ole vähintään 1 m sitä alempana tulee suojata riittävän tiiviillä aidalla.
Tontilla on varattava yhtenäistä leikkiin ja oleskeluun soveltuvaa aluetta vähintään 0,15 m² jokaista asuinkerrosalaneliömetriä kohti. Alue tulee suojata istutuksilla ja tarvittaessa aitaamalla ajoneuvoliikenteestä, jätteiden säilytys- ja vaatteiden tomutuspaikoista.
Tontilla tulee olla kasvavia, vähintään 3 m korkuisia puita vähintään 1 kpl jokaista tontin alkavaa 250 m² kohti sekä pensaita.
Tontilla olevien autonsäilytyspaikkojen edessä kulkusuunnassa tulee olla vähintään 5 m pituinen vapaa tila tontilla. Autopaikat on sijoitettava tontin kadunpuoleiseen osaan, ellei rakennuslupaviranomainen erityisistä syistä myönnä poikkeusta tai ellei kaavassa ole toisin osoitettu.
ALUEEN NYKYTILA
Asemakaavassa AR-korttelialue on ollut yksi tontti. AR-korttelialueelle on vuonna 1999 tehty tonttijako, jossa alue on jaettu viiteen pienempään tonttiin, jotta alueen toteuttaminen olisi ollut helpompaa. Alueen suuret korkeuserot oli koettu vaikeiksi rivitalojen rakentamiseen. Alueelle on toteutettu kolme omakotitaloa Karoliinantie 12, 14 ja 16. Rakennukset ovat saaneet poikkeamisluvat vuosina 2000-2003. Tuolloin on kiinnitetty huomiota alueella asuviin ja liikkuviin liito-oraviin ja Kainuun ympäristökeskus on antanut rajauksen rakentamisen ulkopuolelle jätettävistä alueista.
Karoliinantien varrella ainoastaan tontit 4 ja 8 ovat jääneet rakentamatta.
Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite
KUULEMINEN
Kaupunki on kuullut naapureita. Naapurien kuulemiskirjeet lähetettiin koko alueelle, jolle rakennushankkeella katsottiin olevan mahdollisia vaikutuksia.
Naapurien huomautukset, oheisliiteenä 5 kpl
Naapuri 1
Huomauttaja kertoo, että viimeisen reilun kymmenen vuoden aikana kyseessä olevalla tontilla on havaittu runsaasti liito-oravan liikkeitä, jonka vuoksi tontti tulisi jättää kokonaisuudessaan luonnontilaan.
Jos tontille saisi luvan rakentaa, niin rakennusten kerrosluvun tulisi olla kaavan mukaista, jotta rakentaminen olisi rakennusoikeuden käytön kannalta maltillista, jolloin tontti ei tulisi rakennettua liian täyteen.
Naapuri 2
Huomautuksen mukaan alueen rauhallisuus katoaa, kun liikennemäärät lisääntyvät ja yleispaikoituspaikat loppuvat. Lisäksi alueen luonnonläheinen ympäristö muuttuu, kun puusto ja muu kasvillisuus katoaa.
Naapuri 3 ei jättänyt huomautusta.
Naapuri 4
Ei huomautettavaa rakennushankkeen johdosta.
Naapuri 5
Huomautuksessa todetaan, että kaava ei salli rakentamista kahteen kerrokseen. Tontilla on liito-oravien asuinalue.
Naapuri 6
Ei huomautettavaa rakennushankkeen johdosta.
Kainuun Museolta ja Kainuun ELY-keskukselta pyydettiin lausuntoa poikkeamisluvasta.
Kainuun Museo arvioi lausunnossaan, että havainnekuvien perusteella suunniteltu asuinrakennuskokonaisuus poikkeaa ympäröivästä maisemasta ja aiemmasta, poikkeusluvin rakennetusta, rakennusmassasta huomattavasti, muuttaen maisemaan hyvin istuvaa olemassa olevaa rakennuskantaa oleellisesti.
Kainuun Museo ei puolla poikkeamislupahakemusta. Lisäksi Kainuun museo suosittelee vanhentuneen asemakaavan tarkistusta ennen uuden lupahakemuksen käsittelyä. Kaavan tarkistuksessa tulisi huomioida alueen kuuluminen Kajaaninjoen historiallisen kokonaisuuden RKY-alueeseen, jota ei ollut aiemman kaavan teon aikaan, aiemmin poikkeamisluvilla rakennettu asuinrakennuskanta ja sen ilme sekä nykypäivän suositukset maisemallisesti merkittävien ympäristöjen vaalimisesta.
Liite 6 Kainuun Museon lausunto, 24.5.2022
Kainuun ELY-keskus on tehnyt tontille tarkastuskäynnin 26.4.2022. Maastokäynnillä löytyi liito-oravan papanoita useiden kuusien juurelta.
Tällä kohteella on selvityksissä säännöllisesti tehty havaintoja liito-oravasta. Alueella on myös kevään 2021 selvityksessä tehty lajin esiintymisestä kertovia papanahavaintoja (myös tuoreita). Kainuun ELY-keskus katsookin, että tonttia voidaan edelleen pitää Kajaanin taajaman yleiskaavoitusta varten 2014 tehdyssä selvityksessä määriteltynä liito-oravan kannalta merkittävänä elinympäristökokonaisuutena, jolle sijoittuu tällä hetkellä 26.4.2022 tehdyn tarkastuksen perusteella liito-oravan elinpiirin ydinalue ja luonnonsuojelulain 49 §:n tarkoittama liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikka. Alueella sijaitsee liito-oravan pesä- ja päivälepopaikoiksi sopivia risupesiä ja pönttöjä sijainniltaan siten, että puiden kaataminen tontilta siinä määrin, että suunniteltu rakentaminen voitaisiin toteuttaa, ei ole tällä hetkellä todennäköisesti mahdollista lisääntymispaikkaa hävittämättä tai heikentämättä. Alue sisältyy myös liito-oravalle tärkeään kulkuyhteyteen.
Kainuun ELY-keskus esittää, että liito-oravan esiintymistä tontilla tulisikin seurata vähintään seuraavan viiden vuoden aikana. Jos laji ei sinä aikana käytä tonttia lisääntymispaikkanaan, voidaan silloin katsoa, että puiden kaatamiselle ei ole luonnonsuojelulain mukaista estettä.
ELY-keskus toteaa lausunnossaan: Kun huomioidaan voimassa olevan asemakaavan ikä ja voimassa olevan Kajaanin keskustaajaman 2035 osayleiskaavan RKY-aluetta koskeva kaavamääräys (turvattava alueen ominaisluonteen ja erityispiirteiden säilyminen), Kainuun ELY-keskus näkisi perusteltuna, että alueen rakentumisen reunaehdot tutkittaisiin ensisijaisesti asemakaavallisin keinoin poikkeamisen sijaan.
Luontoarvojen osalta Kainuun ELY-keskus katsoo, että haettu poikkeaminen näissä olosuhteissa vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeamisen myöntämiselle siten olisi edellytyksiä edellä mainitun MRL 171 §:n perusteella. Myös luontoarvojen vaalimisen näkökulmasta asemakaavallinen tarkastelu olisi perusteltua poikkeamisen sijaan.
Liite 7 Kainuun ELY-keskuksen lausunto, 25.5.2022
Oheisliite, liito-oravahavainnot (salassa pidettävä Julkisuuslaki (621/1999) 24 §:n 1 mom. 14 kohta )
Hakijan asiamies on antanut lausuntoon vastineen
Liite 8 Vastine ELY-keskuksen lausuntoon 7.6.2022
Lisätietoja asiasta antaa asemakaava-arkkitehti Ulla-Maija Oikarinen puh. 040 354 3089 tai vs. kaupunginarkkitehti Piia Väyrynen, puh. 044 7148 285 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi
Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto ei myönnä poikkeamista seuraavin perusteluin:
PERUSTELUT
MRL 171 §:ssä säädetään poikkeamisen edellytyksistä. Säännöksen mukaan poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Tehtyjen selvitysten ja havaintojen perusteella voidaan katsoa, että tontilla on liito-oravan elinpiirin ydinalue ja luonnonsuojelulain 49 §:n tarkoittama liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikka. Rakennushankkeen toteuttaminen todennäköisesti hävittäisi tai heikentäisi lisääntymispaikan ja näin vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista (MRL 171 § 2)), eikä poikkeamislupaa rakennushankkeelle voida myöntää.
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 171–174 §.
Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Päätös annetaan julkipanon jälkeen ja se on voimassa (2) kaksi vuotta tästä päivästä lukien.
Maksut
Myönteinen päätös 440 euroa. Kielteinen päätös 220 euroa.