Kuvaus
RAKENNUSPAIKKA:
Kiinteistötunnus: 205-20-21-5
Osoite: Koukkutie 32, 87250 Kajaani
Pinta-ala: 7521 m2
Rakennusoikeus: 1880 k-m2
Rakennettu: 0 k-m2
Haetaan: 1400 k-m2
HAKIJA
Kainuun hyvinvointialue, tekniset palvelut
Sotkamontie 13, 87300
KUVAUS
Hakija hakee poikkeamislupaa ympärivuorokautisen asumisyksikön rakentamiseksi Komiahon kaupunginosassa sijaitsevalle kiinteistölle 205-20-21-5 osoitteessa Koukkutie 32. Asumisyksikössä on kehitysvammaisten tilapäishoito ja lastensuojelun sijaishuolto. Osastoja on neljä kappaletta ja yhteensä rakennuksessa on 26 asuinhuonetta sekä yhteisiä tiloja. Suunnitellun rakennuksen kerrosala on 1400 k-m2.
Tontti on rakentamaton. Rajanaapurit ovat rivitaloyhtiöitä. Kauempana virkistysalueen erottamana on asuinpientalokortteleita. Tontin pinta-ala on 7521 m2 ja rakennusoikeutta tontilla on 1880 k-m2, josta 15 %, 282 k-m2, on varattu autonsäilytyspaikoille.
Poikkeamislupahakemus 28.3.2025 (saapunut 4.4.2025), oheisliite
Poikkeamisen tarve
Alueidenkäyttölain 58 §:n 1 momentti: Rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).
Tontti on rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialuetta AR, eikä kaavamerkintä ja määräys mahdollista sosiaalitointa palvelevien rakennusten rakentamista.
Rakennus sijoittuu osittain pysäköimispaikalle ja auton säilytyspaikan rakennusalalle. Pysäköintialue on sijoitettu asemakaavassa pysäköintiin varatun alueen ulkopuolelle ja osittain pysäköintialue sijoittuu rakennusalan ulkopuolelle aivan tontin reunaan. Asemapiirroksessa on tontinrajalle osoitettu 1 metrin korkuinen muuri.
Asemakaavassa on määrätty asuinrakennusten enimmäiskorkeudet vesikaton ja julkisivupinnan leikkauskohtaan, joka yhteen kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla on 3,5 metriä. Suunnitellun rakennuksen korkeus leikkauskohdissa on yli 4 metriä.
Poikkeamisen toimivalta
Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 § KV 10.12.2024, voimaantulo 1.1.2025. Ympäristöteknisen lupajaoston tehtävät ja toimivalta, kohta 1: Toimivalta poikkeamisluvan myöntämisestä on Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen lautakunnan lupajaostolla.
KAAVATILANNE
Alueella on 19.4.1990 voimaan tullut asemakaava, jossa tontti on rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta. Tontin tehokkuusluku on e=0,25/a 15%, josta jälkimmäinen luku osoittaa, kuinka monta prosenttia tontille sallitusta kerrosalasta tulee varata autonsäilytyspaikkojen tai niihin verrattavien tilojen rakentamiseen. Kerrosluku on I. Autopaikoitus on osoitettu Koukkutien jatkoksi tontin keskiosaan. Autopaikoitus on sijoitettu tontin kulmalle puistoaluetta vasten. Suunniteltu rakennus sijoittuu osittain rakennusalan ulkopuolelle auton säilytyspaikan rakennusalalle.
Heinisuontien puolella on ajoneuvoliittymäkielto. Heinisuontien puoleisella rakennusalan rajalla on merkintä, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 30 dB (A). Heinisuontien puoleiselle rakennuksen sivulle ei saa sijoittaa sisäänkäyntiä.
Rakennusoikeutta tontilla on 1880 k-m2, josta 15 %, 282 k-m2, on varattu autonsäilytyspaikoille. Suunniteltu rakentaminen on 1400 k-m2, joka on asemakaavan mukainen.
Autopaikoista on määrätty kerros- ja rivitaloasunnoille 1 ap/85 k-m2. Rakennusjärjestyksessä on annettu autopaikkamääräykset asemakaava-alueella, kun asemakaavasta poiketaan. Kun käyttötarkoitus on asuntolat (hoivakodit, lastenkodit) on autopaikkamääräys 1 ap/130 k-m2. Suunnitellun rakentamisen mukaan tarvitaan 11 autopaikkaa. Suunnitelmissa on osoitettu tontille 22 autopaikkaa.
Yleisissä määräyksissä on lisäksi määrätty mm. istutuksista. Asuintonteilla tulee olla kasvavia puita 1/125 m2 ja pensaita 10/100 m2. Puiden korkeuden tulee olla vähintään 1,5 m. Tontit on kadun puolella aidattava aidalla tai pensasaidalla. Yhtenäistä leikki- ja oleskelualuetta on varattava tontilla 0,15 m2 asuntokerrosalaneliömetriä kohti.
KUULEMINEN
Kaupunki on kuullut 10 naapuria. Poikkeamishakemuksesta on annettu 1 muistutus.
Lähialueen maanomistaja ihmettelee, että rauhalliselle asuinalueelle ollaan suunnittelemassa tätä valtavaa rakennusta ja tämänkaltaista ympärivuorokautista toimintaa. Hän huomauttaa:
- Koko rakennusajan tulee liikenne lisääntymään todella paljon
- Rakentamisesta tulee paljon melua ja ilma saastuu pölystä
- Alueella tulee olemaan erittäin paljon liikennettä kun asumisyksikön henkilökunta, sosiaalihuollon työntekijät, asukkaiden omaiset jne tulevat paikalle ja lähtevät yötä päivää.
- Tästä rauhallisesta asuinalueesta tulee todennäköisesti erittäin rauhaton asuinalue. Näin tapahtuessa kiinteistöjen arvot laskee ja niitä on vaikea myydä niin halutessaan.
- Olen huolissani ympärillä asuviin ihmisiin kohdistuvista monista haitoista joita tämä rakentaminen ja toiminta tulee suurella todennäköisyydellä aiheuttamaan.
Vastine: Hakija on antanut vastineen muistutukseen.
"Rakentamisen aikana liikenne lisääntyy hieman, mutta rakennettiinpa kaupunkialueelle mitä tahansa, niin se kasvattaa liikennettä ko. asuinalueella. Tonttihan on alun perin kaavoitettu rivitaloasumiselle ja myös sellaisen rakentuessa liikenne kasvaa alueella. Rakentamisessa tullaan huolehtimaan pölyn ja melun hallinnasta ja työt tehdään normaali työajan puitteissa. Runkovaihe toteutetaan todennäköisesti elementtirakenteisena ja materiaalien työstämistä itse työmaalla vältetään mahdollisuuksien mukaan. Kohteen työntekijämäärä on maltillinen ja rakennettiinpa tontille rivitalo tai tämän kaltainen kohde niin liikenne lisääntyy joka tapauksessa.
Emme näe itse, että asuinyksikön toiminta tekee alueesta sen rauhattomampaa kuin rivitalon rakentaminen tontille. HVA:n asuinyksiköitä on rakennettu Kajaanissa muuallekin asutuksen keskelle ja emme ole saaneet asuinyksiköiden toiminnasta mitään negatiivistä palautetta alueen asukkailta. Rakennukseen tuleva toiminta on lastenkotitoimintaa ja pienimuotoista lasten tilapäishoitoa, joiden toteuttamisesta aiheutuva liikenne liittyy koulunkäyntiin, saattoliikenteeseen ja henkilökunnan työvuoroihin pääasiassa. Henkilöstön määrä on lain edellyttämä minimi ja toiminnan muuttaminen Kajaanin kaupungin taajama-alueelle lisää henkilökunnan mahdollisuutta käydä työssä polkupyörällä, mikä on merkittävä tekijä hyvinvointialueelle henkilöstörekrytoinneissa sekä vähentää osaltaan autoilun tarvetta.
Molemmat rakennukseen tulevat toiminnat ovat tarkasti säänneltyä ja valvottua toiminnalle asetettujen vaatimusten mukaisesti. Lapset kuitenkin asuvat yksiköissä kodinomaisesti ja lasten liikkuminen näkyy ympäristössä samalla tavoin kuin muussakin lapsiperheasumisessa. Toiminta rakennuksessa tapahtuu ympärivuorokautisesti kuten on todettu, mutta henkilökunta on läsnä jokaisella osastolla ympäri vuorokauden valvoen ja ohjaten lapsia sekä liikkuen myös lasten kanssa ympäristössä kuten muun tyyppisessä asumisessakin. Rakennuksen turvallisuusjärjestelmät tulevat mahdollistamaan myös välittömän ympäristön valvonnan eikä rakennuksen ympärillä tulla sallimaan minkäänlaisia lieveilmiöitä. Rakentamisen edetessä voidaan tuleville naapureille tehdä mahdolliseksi tutustua rakennukseen ja siihen tulevaan toimintaan epäluulojen välttämiseksi."
Naapurinkuuleminen, oheisliite
Lisätietoja asiasta antaa asemakaava-arkkitehti Ulla-Maija Oikarinen p. 040 354 3089, sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi
Ympäristöteknisen lautakunnan lupajaosto myöntää poikkeamisluvan seuraavin perusteluin:
PERUSTELUT
Hakija on esittänyt poikkeamisen erityisenä syynä, että alue sopii sijainniltaan tilapäishoidon ja sijaishuollon uudisrakennuksen tarpeeseen. Tontti on sopivan etäisyyden päässä keskusta-alueesta, rauhallisella rakennetulla alueella ja puistoalueen vieressä. Kaupunki on ehdottanut tonttia Kainuun hyvinvointialueelle.
Tontti sijaitsee Koukkutien päässä ja rajoittuu koillisessa Heinisuontiehen lounaassa virkistysalueeseen. Rajanaapureina on rivitaloyhtiöitä. Kauempana virkistysalueen erottamana on asuinpientalokortteleita. Rakennus sijaitsee erillään omakotitaloalueista ja soveltuu alueen muuhun rakennuskantaan, vaikka on jonkin verran ympäröiviä rakennuksia kookkaampi ja massoittelultaan rivitaloista poikkeava. Omakotitaloalueille kaupunkikuvallisia vaikutuksia ei ole. Heinisuontie on pääkatu, jonka näkymiä pehmentää asemapiirroksen mukaisesti istutettava puusto kadunvarrella olevalle suojaviheralueeksi varatulle alueen osalle. Myös viereisen rivitalotontin puolelle tulee puuistutuksia. Autopaikkojen sijoittaminen asemakaavasta poiketen tontin reuna-alueelle sopii ympäristöön hyvin, eikä haittaa kaavan toteuttamista. Rakennuksen sijoittumisella osittain rakennusalan ulkopuolelle ja auton säilytyspaikan rakennusalalle ei ole vaikutuksia.
Rakentamattoman tontin rakentaminen eheyttää kaupunkirakennetta ja auttaa hyödyntämään olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja katuverkkoa. Tontille ei ole ollut kysyntää rivitalotonttina. Verrattaessa rivitaloasumisen ja suunnitellun asumisyksikön aiheuttamia vaikutuksia ympäristöönsä, voidaan todeta, että asumisyksikön aiheuttama liikennemäärä ei ole merkittävästi suurempi kuin rivitaloasumisen. Ympärivuorokautinen asumisyksikkö asuinalueella ei muutenkaan aiheuta tavanomaisesta asumisesta merkittävästi poikkeavaa haittaa.
Edellä mainituin perusteluin RakL 57 §:n mukaisesti myönteinen poikkeaminen
- ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
- ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista
- ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista
- ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Sovelletut oikeusohjeet
Rakentamislaki 57 § ja 64 §, Alueidenkäyttölaki 58 § 1 mom.
Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Poikkeamislupa on hyödynnettävä kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaseksi tulosta. (RakL 187 §)
Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakentamislupa.
Maksut
Myönteinen päätös 600 €. Kielteinen päätös 50 % lupamaksusta.