Lupa- ja valvontalautakunta, kokous 18.3.2026

Kuvaus

​HAKIJA
Osuuskauppa Maakunta
Veturitie 1, 87100 Kajaani

RAKENNUSPAIKKA
Kiinteistötunnus: 205-1-11-4
Osoite: Kauppakatu 22 a, 87100 KAJAANI
Tontin pinta-ala: 1243 m²
Rakennusoikeus: 1750 k-m²
Tontilla tällä hetkellä oleville rakennuksille on myönnetty purkulupa (12.11.2025, 205-2025-155) ja rakennuksia puretaan.
Suunnitellun rakentamisen kerrosala: 1514 k-m²
Suunnitelmassa osoitetut autopaikat: 51 autopaikkaa, joista 13 autopaikkaa tulee uudisrakennuksen käyttöön, 37 on varattu nykyiselle hotellille ja 1 autopaikka ylittää käytetyn normin (1/ 120).

KUVAUS

Hakija suunnittelee majoitusrakennuksen ja pysäköintilaitoksen rakentamista. Hakijan mukaan majoitusrakennus, autosuoja ja parkkikansi muodostavat kokonaisuuden viereisen kiinteistön (205-1-12-34), nykyisen hotelli Valjuksen kanssa. Hakija hakee poikkeamislupaa kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta pysäköintilaitoksen osalta. Pysäköintilaitos sijoittuu tontin Pikku-Pohjolankadun puoleiseen osaan sijoittuen osittain maan alle. Ajoyhteys pysäköintikannelle tulee Pikku-Pohjolankadulta ja kannen alle Koivukoskenkadulta. Katualueen ylittävä rakennukset yhdistävä siltarakenne (yhdyskäytävä) katualueen yllä ei ole asemakaavan mukainen. Poikkeamista haetaan myös rakennusalan ylityksestä sillä nelikerroksinen rakennusosa ylittää kaavassa osoitetun nelikerroksisen rakennusalan alle puolella metrillä Pikku-Pohjolankadun suuntaan. Hanke poikkeaa myös kaavan mukaisista autopaikkamääräyksistä. Naapurikiinteistön autopaikoitusta sijoitetaan tontille rakennettavaan pysäköintilaitokseen eikä kaavassa ole osoitettu kyseisen kiinteistön autopaikoitusta sijoittuvaksi tontille, joten myös autopaikoituksen sijoittamisesta poiketaan. Autopaikkalaskelma on esitetty asemapiirroksen yhteydessä.

Tontti sijaitsee Kauppakadun ja Pikku-Pohjolankadun välillä rajautuen Koivukoskenkatuun. Toisella puolella Koivukoskenkatua on Sokos Hotel Valjus, johon rakennus liittyy suunnitellun ylikulkusillan (yhdyskäytävä) kautta. Ympäristöön sijoittuu toimintaa liike- ja toimistokäytöstä ja erilaisista palveluista asumiseen. Toiselle puolelle Kauppakatua sijoittuu valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori. Muuten rakentaminen lähiympäristössä on eri-ikäistä ja vaihtelevaa.

Erityisinä syinä hakija esittää, että yhdyskäytävän rakentaminen nykyisen hotellin ja tulevan laajennuksen välille on välttämätöntä asiakkaiden hotellissa liikkumisen sekä hotellin kerroshuollon kannalta. Hakija tuo esiin myös, että nykyisen hotellin toteutunut autopaikkamäärä ei vastaa kaavan vaatimusta, mistä syystä rakennettavan autosuojan ja parkkikannen mitoituksessa on huomioitava parkkipaikkojen osoittaminen nykyisen hotellin käyttöön. Erityisinä syinä hakija mainitsee myös tilankäytön tehokkuuden ja toimivuuden. Hakija perustelee poikkeamista sillä, että yhdyskäytävä ja 4-kerroksisen osan rakennusalan ylitys eivät aiheuta kaupunkikuvallista haittaa. Yhdyskäytävä on hakijan mukaan sovitettu kaupunkikuvallisesti nykyisen hotellin ja tulevan hotellin julkisivuun ja katunäkymään. Hakijan mukaan hotellille osoitettavat autopaikat, jotka sijoitetaan parkkihalliin ja pihakannelle eivät huononna tontin käyttöä tai kaupunkikuvaa.

Poikkeamislupahakemus 4.3.2026 (saapunut 6.3.2026, täydennetty 9.3.2026), oheisliite

POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA

Alueidenkäyttölain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

Tontti on yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta (ALK). Kaavamerkintä ja -määräys ei mahdollista pysäköintilaitoksen rakentamista eikä naapurikiinteistön (205-1-12-34) autopaikkojen sijoittamista tontille. Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Nelikerroksisen rakennusalan osa ylittyy. Hanke poikkeaa myös kaavan mukaisista autopaikkamääräyksistä. Rakennusten välille suunniteltua siltarakennetta (yhdyskäytävä) ei ole esitetty asemakaavassa katualueen yläpuolella.

Poikkeamisen toimivalta on Lupa- ja valvontalautakunnalla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017; Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen toimialan toimintasäännön päivitys, Ympäristötekninen lautakunta 16.6.2021, voimaantulo 1.8.2021 ja päivitys KV 6.5.2025 § 37, voimaantulo 1.6.2025).

KAAVATILANNE

Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavassa (KV 4.11.2019, KH täytäntöönpano 31.3.2020, kokonaan voimaan 14.12.2022) tontti on osa keskustatoimintojen aluetta, C. Kaavamääräyksen mukaan alue varataan maakuntakeskus Kajaanin keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille, hallinnolle ja keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille ja alueelle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alue sijaitsee kaupunkiarkeologisella alueella. Kaavamääräyksen mukaan aluetta koskevista suunnitelmista on tiedotettava museoviranomaista ja pyydettävä tarvittaessa lausunto. Kajaanin ruutukaavakeskustaa koskee selvitys Kajaani – kaupunkiarkeologinen inventointi (Museovirasto, Mökkönen, 2001). Selvityksen perusteella Kauppakatu 22 a tontti ei kuulu säilyneisiin (luokka 1.) eikä todennäköisesti säilyneisiin tai vain osittain tuhoutuneisiin alueisiin (luokka 2.). Koska purettavaksi suunnitellussa rakennuksessa on kellari, on muinaisjäännös siltä osin todennäköisesti tuhoutunut. Pohjolankatu on seurattavaa katualuetta. Valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (RKY 2009) Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori sijaitsee Kauppakadun toisella puolella ja on osoitettu osayleiskaavassa.

Alueella on voimassa 13.4.1977 voimaan tullut asemakaava (Hyväksytty sisäasiainministeriössä 23.4.1965). Asemakaavassa tontti on yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta (ALK). Valjuksen tontin autopaikkojen osalta voimassa on 21.4.1988 voimaan tullut asemakaava (KV 26.1.1987, YM 9.3.1988).

Voimassa olevan asemakaavan tontin rakennusoikeus on 1750 ja ker­ros­lu­ku IV Kauppakadun puolella ja II Pohjolankadun puolella. Kaavassa ei ole osoitettu tarkempaa korkoa rakennukselle.

Yleisten määräyksien mukaan autopaikkoja tulee rakentaa yksi liike- ja toimistokerrosalan kutakin 100 m² kohti.

Nykyisen hotelli Valjuksen kiinteistön (205-1-12-34) osalta voimassa olevassa asemakaavassa määrätään, että tontilla tai sen pysäköintiin varatulla osalla tulee olla vähintään seuraavien perusteiden mukaan laskettu määrä autopaikkoja sekä riittävä määrä polkupyörien pysäköintipaikkoja: Toimisto- ja liikekiinteistöt, käsityöpajat tai niihin verrattavat: 1 autopaikka jokaista kerrosalan alkavaa 60 m² kohti, minkä mukaan rakennusluvan mukainen autopaikkamäärä on laskettu. Lisäksi K-2 korttelialueen kaavamääräyksessä määrätään, että korkeintaan 30 % asemakaavassa vaadituista autopaikoista saadaan sijoittaa tontin ulkopuolelle kaavassa osoitetulle alueelle. Laskelma osoittaa, että myös tästä määräyksestä poiketaan, vaikka tässä ei käsitelläkään poikkeamisalueen ulkopuolisia poikkeuksia.

Voimassa olevan autopaikkanormin (Kajaanin keskustan pysäköintistrategia, KH 9.10.2019 § 180) mukaan tulee autopaikkoja toteuttaa toimisto ja liiketiloja varten 1 ap/ 80 k-m². Normi ei sisällä varsinaista majoitusrakentamisen pysäköintinormia. Hakemuksen autopaikkalaskelmassa on käytetty uudisrakentamisen majoitukselle vähimmäisnormia 1 ap/ 120 k-m². Normi vastaa autopaikkanormin keskusta-alueen kerrostaloasumisen autopaikkanormia ja sitä on myös käytetty muissa tapauksissa majoitusrakentamiselle.

Kiinteistön piha-alueella ja tontin rajapinnassa melun päiväohjearvo 55 dB ja yöohjearvo 45 dB ylittyvät (Kajaanin meluselvitys, SITO, 2014). Kaavassa ei ole annettu määräyksiä melusta.

Aluesuunnittelulta saadun kommentoinnin perusteella ylikulkukäytävästä ei ole haittaa autoliikenteelle. Ainoa haitta aiheutuu jalkakäytävälle sijoittuvista tukipilareista jalankulkijoille ja kunnossapidolle mutta kokonaishaitta ei ole kuitenkaan niin suuri, ettei hanketta voisi toteuttaa. 

KUULEMINEN

Hakija on kuullut kuutta naapuria. Naapurikuuleminen on tehty rakentamislupahakemuksen naapurikuulemislomakkeella, jonka liitteenä ovat olleet asemapiirustus, julkisivukuvat ja havainnekuvat. Hanke on kuvailtu lyhyesti naapurikuulemislomakkeessa. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.

Lisätietoja asiasta antaa kaupunginarkkitehti Anne Siltavuori, puh. 044 7100 834 ja kaavoitusarkkitehti Piia Väyrynen, puh. 044 7148 285 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi
​​​​​

Päätösehdotus

Esittelijä

Lupa- ja valvontalautakunta myöntää poik­keami­sen seu­raavin perusteluin ja ehdoin:

PERUSTELUT

Hakija perustelee poikkeamista sillä, että ”yhdyskäytävä on sovitettu kaupunkikuvallisesti nykyisen hotellin ja tulevan laajennusosan julkisivuun ja katunäkymään, eikä aiheuta merkittävää kaupunkikuvallista haittaa”. 4-kerroksisen osuuden rakentamisalueen ylitys on vähäinen, eikä aiheuta hakijan mukaan merkittävää kaupunkikuvallista haittaa. Nykyiselle hotellille osoitettavat uudet autopaikat sijoitetaan parkkihalliin ja pihakannelle, eivätkä hakijan mukaan heikennä kaupunkikuvaa.

Poikkeamisen erityisenä syynä hakija esittää, että ”Yhdyskäytävän rakentaminen nykyisen hotellin ja tulevan laajennuksen välille on hotellin käytön kannalta välttämätön.” Hakijan mukaan nykyisen hotellin toteutunut autopaikkamäärä ei vastaa kaavan vaatimusta, joten rakennettavan autosuojan ja parkkikannen mitoituksessa on huomioitava parkkipaikkojen osoittaminen nykyisen hotellin käyttöön. 4-kerroksisen osan osalta rakennuksen tiivis ja tehokas toteuttaminen on johtanut rakennusalan ylitykseen.

Hakijan mukaan poikkeamisella ei ole merkittävää vaikutusta.

Poikkeaminen mahdollistaa hotellitoiminnan laajentamisen ja yhdyskäytävä hotellitilojen tehokkaan käyttämisen molemmin puolin katua. Rakentaminen yhdyskäytävineen sopeutuu Kauppakadun vaihtelevaan rakennuskantaan, vaikka yhdyskäytävä aiheuttaa estevaikutuksen palotornin katunäkymän suuntaan. Rakennusalan ylitys 4-kerroksisen osan osalta ei vaikuta merkittävästi kaupunkikuvaan. Riittävän autopaikoituksen toteuttaminen hotellille edellyttää pysäköintilaitoksen rakentamista, koska autopaikkoja ei ole rakennettu kaavan edellyttämää määrää olemassa olevalle hotellille. Hotellin laajennuksen rakentaminen ylläpitää keskustan palvelutarjontaa. Hanke pitää kaupunkirakennetta tiiviinä ja eheänä ja hyödyntää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja katuverkkoa kaupungin keskustassa. Ratkaisu katkaisee Pohjolankadun puolen rakennusten julkisivulinjan mutta autopaikkojen toteuttaminen toiminnassa olevalle hotellille on tarpeellista ja pysäköintilaitoksen rakentamisen siten katsotaan olevan tarpeen toiminnan sujuvalle käytölle.

Poikkeamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuteta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeaminen johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

EHDOT

Melun päiväohjearvo 55 dB ja yöohjearvo 45 dB piha-alueella ja tontin rajapinnassa ylittyvät ja asia on huomioitava rakentamislupamenettelyssä.

Jalkakäytävälle sijoittuville yhdyskäytävän tukipilareille tulee hakea tarvittavat luvat katualueen käytöstä ja perustaa rasitteet.

Viereisen kiinteistön autopaikoista on perustettava rasite.

Pysäköintilaitoksen julkisivua Koivukoskenkadun suuntaan tulee kehittää jatkosuunnittelussa.

Sovelletut oikeusohjeet

Alueidenkäyttölaki 58 § 1 mom, Rakentamislaki 57 §, 64§, 187 §

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Poikkeamislupa on hyödynnettävä kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. (RakL 187 §)

Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakentamislupa.

Maksut

Myönteinen päätös 600 euroa. Kielteinen päätös 50 % lupamaksusta.