Lupa- ja valvontalautakunta, kokous 17.9.2025

Kuvaus

Liite 1, Yleissijaintikartta
Liite 2, Ympäristökartta
Liite 3, Ote asemakaavasta
Liite 4, Asemakaavamääräykset
Liite 5, Asemapiirros 16.07.2025
Liite 6, Pohjapiirros 4 krs., 11.8.2025 

HAKIJA

Kiinteistö Oy Ipatti
Kauppakatu 13, 87100 Kajaani

RAKENNUSPAIKKA

Kiinteistötunnus: 205-1-6-17
Osoite: Kauppakatu 13, 87100 KAJAANI
Tontin pinta-ala: 2038 m²
Rakennusoikeus: 4076 k-m²
Rakennettu: 4089 k-m²
Haetaan: Muutos ei muuta kerrosalaa, muutosalueen ala on noin 401,5 m²

KUVAUS

Hakija hakee poikkeamislupaa käyttötarkoituksesta ympärivuorokautiseen ikäihmisten palveluasumiskäyttöön Kiinteistö Oy Ipatin (Kauppakatu 13) liikerakennukseen. Haettu toiminta on käyttötarkoitukseltaan hoitoalan toimintaa, missä henkilökunta on paikalla ympärivuorokautisesti ja edellyttää, että kaava mahdollistaa sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien toimintojen sijoittamisen alueelle. Rakennus on Kauppakadun puolelta nelikerroksinen. Muutokset kohdistuvat pääasiassa rakennuksen neljänteen kerrokseen. Muutosalueen ala on noin 402 m². Suunniteltu muutos ei muuta rakennuksen kerrosalaa eikä näy merkittävästi rakennuksen julkisivuissa. Hanke on yhteinen Kauppakatu 11:n kanssa. Molempien kiinteistöjen liikennöinti ja huolto tapahtuu Kauppakatu 11 piha-alueen kautta. Liikenne ohjautuu Välikadulle Kauppakatu 11 piha-alueelta. Kauppakatu 11 piha-alueelle sijoitetaan sprinklerivesisäiliö maan alle, rakennetaan uusi oleskelualue ja muutetaan autopaikoitusta. Piha-alueelle on osoitettu 30 autopaikkaa, joista kolme on esteettömiä. Hakemus ei sisällä kokonaisautopaikkalaskelmaa. Poikkeamista haetaan myös kaavan mukaisista autopaikkamääräyksistä.

Rakennus liittyy kiinteästi Kauppakadun asuin- ja liikerakennusten riviin ja on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY 2009) Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori. Ympäristöön sijoittuu toimintaa liike- ja toimistokäytöstä ja erilaisista palveluista asumiseen.

Erityisinä syinä ja perusteluina hakija esittää, että hanke edistää vanhan suojellun rakennuskannan säilymistä ja käytössä pysymistä mahdollistamalla kiinteistön tarpeenmukainen käyttötarkoitus. Hakemuksen mukaan suunniteltu käyttötarkoitus soveltuu kiinteistöön ja lähiympäristöön toiminnan laadultaan hyvin. Perustelujen mukaan hanke tarjoaa ikäihmisille turvallisia ja tarpeenmukaisia hoiva- ja asumispalveluita Kajaanin ydinkeskustassa, mikä parantaa keskustan palvelutarjontaa ja mahdollistaa ikäihmisten asumisen kotikaupungissaan.

Poikkeamislupahakemus 10.7.2025 (saapunut 15.8.2025, täydennetty 22.8.2025), oheisliite

POIKKEAMISEN TARVE JA TOIMIVALTA

Alueidenkäyttölain 58 §:n 1 momentti: Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus).

Tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K), missä sallitaan 25 % asuinhuoneistoja kaavan mukaisesta tontille sallitusta kerrosalasta. Kaavamerkintä ja -määräys ei mahdollista sosiaalitointa palvelevien toimintojen sijoittamista rakennukseen. Poikkeamista haetaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Hanke poikkeaa myös kaavan mukaisista autopaikkamääräyksistä.

Poikkeamisen toimivalta on Lupa- ja valvontalautakunnalla (Kajaanin kaupungin hallintosääntö 27 §, KV 29.5.2017, voimaantulo 1.6.2017; Kajaanin kaupungin ympäristöteknisen toimialan toimintasäännön päivitys, Ympäristötekninen lautakunta 16.6.2021, voimaantulo 1.8.2021 ja päivitys KV 6.5.2025 § 37, voimaantulo 1.6.2025).

KAAVATILANNE

Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavassa (KV 4.11.2019, KH täytäntöönpano 31.3.2020, kokonaan voimaan 14.12.2022) tontti on osa keskustatoimintojen aluetta, C. Kaavamääräyksen mukaan alue varataan maakuntakeskus Kajaanin keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille, hallinnolle ja keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille ja alueelle saa sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Alueelle on osoitettu valtakunnallisesti merkittävä rakennetun kulttuuriympäristön kohde. Alue sijaitsee kaupunkiarkeologisella alueella. Kaavamääräyksen mukaan aluetta koskevista suunnitelmista on tiedotettava museoviranomaista ja pyydettävä tarvittaessa lausunto. Viereisellä tontilla (Kauppakatu 11) sijaitsee kulttuuriympäristön kannalta maakunnallisesti tärkeä kohde tai alue. Kyseessä on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö (RKY 2009) Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori, joka edellisessä maakuntakaavassa oli osayleiskaavan laatimishetkellä vielä maakunnallisesti arvokas kohde.

Alueella on voimassa 15.12.1988 voimaan tullut asemakaava (KV 29.8.1988). Asemakaavassa tontti on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Tonttia koskee merkintä as 25 %, mikä osoittaa, kuinka monta prosenttia tontille sallitusta kerrosalasta saa käyttää asuinhuoneistoja varten. Tontin Välikadun puoleiseen osaan on mahdollista sijoittaa maanalaista pysäköintiä (map). Välikadulta tontin keskelle johtaa ajoyhteys (ajo) ja lisäksi tontin keskellä on maanalainen ajoyhteys (majo).                                           

Voimassa olevan asemakaavan tontin tehokkuusluku on e=2,0 ja ker­ros­lu­ku IV Kauppakadun ja Välikadun puolella ja tontin keskellä I. Tontin rakennusoikeus on noin 4076 k-m². Tontin sisäosassa on rakennusala, jolle saa sijoittaa jalankululle ja oleskeluun varatun valokatteisen tilan asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Kauppakadun puoleinen julkisivu on kaavan mukaan suojeltava (mutkaviiva ja s).

Asemakaavan yleisissä määräyksissä on määrätty tontin 1:6:17 osalta, että autopaikkoja on 42 ja ne sijaitsevat maanalaisessa tilassa. Tontilta 1:6:16 edellytetään 63 autopaikkaa, joista enintään 18 sijaitsee aukiolla ja 45 maanalaisessa tilassa osin kaupungin katutilan alla. Maanalaisen tilan autopaikoista 5 tulee tontin 1:6:17 käyttöön. Tontilta 1:6:18 vaaditaan asunnoilta 1 ap/ 100 k-m², majoitusliikkeeltä ja ravintolalta 1 ap/ 120 k-m ja muilta tiloilta 1ap/ 60 k-m². Lisäksi tontin 1:6:17 käyttöön 5 autopaikkaa. Korttelin autopaikoitusta on siten tarkasteltava kokonaisuutena.

Voimassa olevan autopaikkanormin (Kajaanin keskustan pysäköintistrategia, KH 9.10.2019 § 180) mukaan tulee autopaikkoja toteuttaa tehostettua palveluasumista varten 1 ap/ 300 k-m².

Lisäksi yleisissä määräyksissä on annettu määräyksiä uudisrakentamisen sopeutumiseen kaupunkikuvaan.

Kauppakatu 13 kiinteistön tontin rajapinnassa melun ohjearvo 55 dB ylittyy (Kajaanin meluselvitys, SITO, 2014). Kaavassa ei ole annettu määräyksiä melusta.

Ote poikkeamislupakartasta, oheisliite 

KUULEMINEN

Kaupunki on kuullut kahdeksaa naapuria. Naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.

Lisätietoja asiasta antaa kaavoitusarkkitehti Piia Väyrynen, puh. 044 7148 285 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Lupa- ja valvontalautakunta myöntää poik­keami­sen seu­raavin perusteluin ja ehdoin:

PERUSTELUT

Hakija perustelee poikkeamista sillä, että suunniteltu käyttötarkoitus soveltuu kiinteistöön ja lähiympäristöön toiminnan laadultaan hyvin. Perustelujen mukaan hanke tarjoaa ikäihmisille turvallisia ja tarpeenmukaisia hoiva- ja asumispalveluita Kajaanin ydinkeskustassa, mikä parantaa keskustan palvelutarjontaa ja mahdollistaa ikäihmisten asumisen kotikaupungissaan. Hakijan vaikutusten arvion mukaan toiminta ei aiheuta häiriötä ympäristöön eikä käyttötarkoituksen mukainen toiminta muuta liikenteen määrää tontilla nykytilanteesta. Hakijan mukaan hanke vaikuttaa positiivisesti Kajaanin kaupungin keskustan kaupunkikuvaan tuomalla lisää toimintaa ja elämää ydinkeskustaan. Hakijan mukaan hanke lisää Kajaanin elinvoimaa tuomalla yksityistä hoivaliiketoimintaa ja uusia työpaikkoja Kajaaniin. Hakija on esittänyt erityisenä syynä myös sitä, että vanhan suojellun rakennuskannan säilymistä ja käytössä pysymistä edistetään mahdollistamalla kiinteistöön tarpeenmukainen käyttötarkoitus.

Olemassa olevaa rakennusta hyödynnetään toimintojen sijoittumisessa ja saadaan rakennus tehokkaampaan käyttöön. Rakennuksen käytössä pysyminen edistää sen suojelutavoitteiden saavuttamista. Julkisivuihin ei kohdistu oleellisia muutoksia ja rakennus jatkaa edelleen Kauppakadun funkistalojen yhtenäistä linjaa. Hankkeessa hyödynnetään olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja katuverkkoa. Alue sijaitsee hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Liikenteellisesti tilanne ei oleellisesti muutu.

Poikkeamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuteta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, vaikeuteta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä poikkeaminen johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

EHDOT

Saavutettavuus hälytysajoneuvoilla ja esteettömästi tulee ottaa huomioon rakentamisluvassa ja jatkosuunnittelussa.

Kauppakatu 13 melun ohjearvo 55 dB tontin rajapinnassa ylittyy ja asia on huomioitava rakentamislupamenettelyssä.

RakL 126 § ”Autopaikkojen järjestämisvelvollisuus ei koske vähäistä lisärakentamista eikä rakennuksen korjaus- ja muutostyötä. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta muutettaessa on kuitenkin otettava huomioon tästä johtuva autopaikkojen tarve.” Muuttuva käyttötarkoitus todennäköisesti vähentää autopaikkojen tarvetta. Hakemuksessa ei ole esitetty kokonaisautopaikkalaskelmaa. Asemakaava ei ole täysin toteutunut, joten autopaikkojen riittävyys eri käyttötarkoituksille on tarkastettava rakentamisluvan yhteydessä. Tarkastelussa voidaan käyttää voimassa olevan pysäköintinormin mukaista mitoitusta tehostettua palveluasumista varten 1 ap/ 300 k-m².

Sovelletut oikeusohjeet

Alueidenkäyttölaki 58 § 1 mom, Rakentamislaki 57 §, 64§, 187 §

Päätöksen voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Poikkeamislupa on hyödynnettävä kahden vuoden kuluessa poikkeamisluvan lainvoimaiseksi tulosta. (RakL 187 §)

Ennen rakennustoimenpiteisiin ryhtymistä on säädetyssä järjestyksessä haettava rakennuslupa.

Maksut

Myönteinen päätös 600 euroa. Kielteinen päätös 50 % lupamaksusta.