Valmistelija
Riitta Korhonen, Kaavasuunnittelija, riitta.i.korhonen@kajaani.fi
Kuvaus
Asemakaavan muutos kaupunginosa 1 Keskusta korttelin 2 tontti 6, korttelin 3 tontit 2-3, korttelin 4 tontti 10 sekä liikennealuetta ja sitova rakennustapaohje.
Välikadun kerrostalojen asemakaavamuutoksen tavoitteena on päivittää vanhentunut asemakaava ja tarkastella Välikadun ja Brahenkadun täydennysrakentamista liike- ja asuinkäyttöön. Mahdollinen uusi rakentaminen sovitetaan keskustan vaihtelevan korkuiseen rakennuskantaan ja tarkastellaan rakennusoikeutta kokonaisuutena arvokas kulttuuriympäristö huomioiden. Tavoitteena on mahdollistaa korttelien täydennysrakentaminen ja varmistaa riittävä rakennusoikeus sekä huomioida rakennussuojelu ja arkeologinen kulttuuriperintö.
Asemakaavan muutosalue sijaitsee kahdessa osassa ns. ruutukaavakeskustan alueella ja rajautuu Välikatuun ja Brahenkatuun. Kaavamuutos koskee neljää tonttia, jotka sijaitsevat kortteleissa 2, 3 ja 4. Kaavamuutos koskee korttelin 2 tonttia 6, jossa sijaitsee entinen Kajaanin seurakunnan seurakuntakoti sekä asuin- ja toimistokerrostalo Pappila. Korttelin 3 tontilla 2 sijaitsee asuinkerrostalo ja tontilta on ollut palossa tuhoutunut leipomorakennus. Korttelin 3 tontilla 3 sijaitsee asuinkerrostalon lisäksi Pekka Heikkinen & kumpp. leipomon myymälärakennus. Korttelin 4 tontilla 10 sijaitsee kaksi asuinkerrostaloa ja piharakennus. Koivukoskenkadun katualue, joka voimassa olevassa asemakaavassa on pysäköimisaluetta (liikennealuetta), on myös mukana asemakaavamuutosalueessa kortteleiden 3-4 kohdalta.
Osa kaava-alueesta on valtakunnallisesti merkittävää rakennettua ympäristöä. Kaava-alueella sijaitsevat asuinkerrostalot piharakennuksineen (Koivukoskenkatu 17) on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY 2009) Kajaanin Kauppakadun funkistalot ja Raatihuoneentori. Kajaanin Kaupunkiarkeologisessa inventoinnissa koko vanha asemakaava-alue on rajattu arkeologiseksi alueeksi, muinaisjäännösalueeksi. Kaava-alueen tonteilla on selvityksen perspektiivikuvan perusteella ollut rakennuksia 1659 ja raportin mukaan tonttien kerrostumat ovat mahdollisesti osin säilyneet sisäpihoilla.
Melu nousee Välikadun, Brahenkadun, Kirkkokadun sekä Koivukoskenkadun puolella päivällä ennustetilanteessa vuonna 2040 yli 65 dB:n. Muita merkittäviä ympäristöhäiriöitä ei tunnistettu.
Korttelin 2 voimassa oleva asemakaava on hyväksytty 7.3.1985. Brahenkadun puoleinen osa tontista 6 on osoitettu IV-kerroksinen rakennusala asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, AL-8. Välikadun puoleinen osa tontista on osoitettu I-kerroksisen rakennusala kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueeksi, YK-2.
Kiinteistön 1-2-6 omistajat ovat esittäneet tavoitteensa korttelin kehittämiseksi ja kaavahanketta varten on tehty alustavat viitesuunnitelmat. Toimija esittää, että tarkoituksena on lisätä asuinrakennusoikeutta Välikadun puolelle ja asuinrakennuksen korkeudeksi neljää/viittä kerrosta. Ensimmäiseen kerrokseen on esitetty sijoittuvaksi myös liiketiloja. Brahenkadun puoleinen asuinrakennus Pappila säilytetään. Kajaanin kaupunki ohjasi viitesuunnittelua.
Kortteleissa 3 ja 4 on 23.4.1965 hyväksytty asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa alue on yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta, ALK. Korttelissa 3 Brahenkadun varteen on osoitettu VI-kerroksiset, Välikadun ja Koivukoskenkadun varteen I-kerroksiset rakennusalat.
Kiinteistön 1-3-2 osalta on aikaisemmin tarkasteltu rakentamismahdollisuuksia palaneen leipomon tilalle. Alustavat asuin- ja liikerakennuksen suunnitelmat ovat olleet kahdesta neljän kerroksen korkuisia.
Korttelissa 4 sekä Brahenkadun että Välikadun varteen on osoitettu V-kerroksiset liike- ja asuntokerrostalojen rakennusalat. Korttelien 3 ja 4 välissä on Koivukoskenkatua jatkava pysäköimisalue, LP.
Ennen kaavan vireilletuloa on tehty kaavoituksen käynnistämissopimukset niiden kiinteistöjen kanssa, joille kaavamuutoksessa voidaan osoittaa täydennysrakentamista. Asemakaavahankkeen yhteydessä neuvotellaan kaavan toteuttamista koskevia maankäyttösopimuksia yksityisten maanomistajien kanssa.
Asemakaavahankkeen vireille tulosta kuulutettiin kaupungin sähköisellä ilmoitustaululla ja Koti-Kajaani -lehdessä 22.5.2024. Kaavaehdotuksen laati ympäristöteknisen toimialan maankäyttö-, suunnittelu- ja viranomaistulosalue osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisessa yhteistyössä ja vuorovaikutuksessa. Kaava-alueen kiinteistöjen edustajille esiteltiin kaavaluonnosta tammikuun 2025 aikana. Kaavahanketta esiteltiin viranomaisneuvottelussa 28.1.2025. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä 10.2.-11.3.2025. Kaavaluonnoksesta järjestettiin yleisötilaisuus 12.2.2025. Kaavaluonnokseen saatiin kuusi lausuntoa.
Kainuun Museon kanssa pidettiin työpalaveri 22.11.2024 liittyen rakennettuun kulttuuriympäristöön ja kaupunkiarkeologisiin alueisiin. Palaverissa keskusteltiin kaavaluonnoksen maankäytön vaikutuksista alueella mahdollisesti sijaitsevaan muinaisjäännökseen ja sovittiin muinaismuistolain 13 §:n mukaisen neuvottelun pitämisestä Museoviraston kanssa. Kortteleiden kaavaehdotuksen mukainen rakentaminen edellyttää tonteilla sijaitsevaan muinaisjäännökseen kajoamisen tarve ja siitä johtuen Museovirasto edellyttää muinaismuistolain 13 §:n mukaista neuvottelua maanomistajien ja kaavoituksen edustajien kanssa. Neuvottelu käytiin 12.3.2025 ja neuvottelussa päästiin yhteisymmärrykseen tarpeesta kajota mahdolliseen muinaisjäännökseen ja vaadittavista toimenpiteistä. Kaavan toteuttamisen edellytys on, että mainitussa muinaisjäännöskohteessa on suoritettu riittävät arkeologiset tutkimukset ja hankkeen toteuttaja vastaa riittävien kaivaustutkimusten suorittamisesta ja niiden kustannuksista. Luonnosvaiheen jälkeen on yleisiin määräyksiin tarkennettu kaupunkiarkeologian määräystä muinaismuistolain 13§:n mukaisen neuvottelun tuloksen mukaiseksi ehdotukseksi.
Asemakaavan muutoksella muodostuu kaava-alueen tonteille asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialuetta ALY ja katualuetta. Korttelialueet säilyvät samoina. Pysäköimisalue muuttuu Koivukoskenkadun katualueeksi. Uudisrakennusten rakennusalat on osoitettu Välikadun puolelle rakennettavaksi kiinni kadunvarteen täydentämään korttelialuetta ja kerroskorkeudet uudisrakennuksille on sovitettu olemassa olevaan rakentamiseen ollen neljä-viisi kerrosta lukuun ottamatta Välikadun ja Koivukoskenkadun kulman uudisrakentamisen rakennusalaa, jossa kerroskorkeus on kaksi. Brahenkadun puolella rakennusalat ovat toteutuneen rakentamisen mukaisesti.
Kerrosalaa tonteille muodostuu yhteensä 15 080 k-m2. Kerrosala kasvaa siten voimassa olevaan asemakaavaan verrattaessa 8 600 k-m2:stä yli puolitoista-kertaiseksi (1,75), rakennusoikeus siis kasvaa kaavamuutoksella 6 480 k-m2. Nykyisen olemassa olevan rakennuskannan kerrosala on noin 12 500 k-m2, joka ylittää voimassa olevan asemakaavan rakennusoikeuden lähes puolitoista (1,45) kertaisesti. Kaavamuutoksella rakennusoikeus kasvaa noin 2 600 k-m2 verrattaessa nykyiseen olemassa olevaan rakennuskantaan mahdollistaen lisärakentamisen tonteille. Tonttien tehokkuus nousee tällöin voimassa olevan kaavan tehokkuudesta 1,21 tehokkuuteen noin 2,13. Maanalaista pysäköintiä mahdollistamaan on kaavassa osoitettu maanalainen autojen pysäköimispaikka (map).
Kaava-alueen tonttien käyttötarkoitus laajenee, kun korttelialueet muuttuvat asuin-, liike- ja toimistorakennusten sekä yleisten rakennusten korttelialueeksi ALY. Käyttötarkoitus mahdollistaa monipuolisen käytön liiketoiminnasta asumiseen. Ensimmäiseen kerrokseen on määritelty Välikadun puolelle 20 % liike- ja toimistotiloja varten. Tällä on haluttu varmistaa, että rakennukset säilyvät avoimina katualueille elävöittäen katutilaa toiminnoillaan ja palveluillaan.
Melun takia osalle Välikadun, Brahenkadun, Kirkkokadun ja Koivukoskenkadun puoleisille rakennusaloille on merkitty meluviiva ja merkintä dB. Kaavassa on myös yleisiä määräyksiä melusta.
Välikadulla sijaitseva entinen seurakuntakotirakennus (1-2-6) on mahdollista korvata viisikerroksisella uudisrakennuksella. Uudisrakennuksen osalle on laadittu viitesuunnitelmassa havainnekuvat, jotka toimivat rakennustapaohjeena, jota tulee noudattaa. Lisäksi kaavassa on annettu yleisiä määräyksiä rakennustapaohjeeksi. Brahenkadun puoleinen asuin- ja toimistorakennus Pappila säilyy. Arvokkaaksi tunnistettu rakennus saa suojelumerkinnän sr-23. Rakennusta suojelee osaltaan myös rakennuksen nykyisen kerrosalan mukainen rakennusoikeus, kerroskorkeus ja rakennusala.
Koivukoskenkatu 17 tontille (1-4-10) ei ole tarkoitus rakentaa mitään uutta, joten kaavalla vahvistetaan vain käytetty rakennusoikeus ja lisätään melumääräykset. Keskeistä tontilla on rakennusten suojelu asemakaavalla. Arvokkaiksi tunnistetut rakennukset saavat suojelumerkinnän sr-26. Merkintä sr-27 koskee katutilaa rajaavaa arvokasta pergolaa, kohteita suojelee osaltaan myös tiukasti rakennuksien nykyinen kerrosalan mukainen rakennusoikeus, kerroskorkeus ja rakennusala.
Yleisiä määräyksiä on annettu rakennustavasta, melusta, kulttuuriympäristöstä, kaupunkiarkeologiasta, pyöräpysäköinnistä ja autopaikoista.
Asemakaavaehdotus toteuttaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja Kainuun maakuntakaavan linjauksia ja on Kajaanin keskustaajama 2035 osayleiskaavan mukainen.
Olemassa oleva arvokas rakennuskanta suojellaan. Uudisrakentaminen sopeutetaan arvokkaaseen rakennuskantaan antamalla määräyksiä mm. kerroskorkeuteen ja yleisissä määräyksissä rakennustapaohjeisiin liittyen. Korttelin täydennysrakentaminen eheyttää kaupunkikuvaa. Välikadun mahdolliset uudisrakennukset täydentävät alueen kortteleita. Alue on rakennetun kunnallistekniikan piirissä. Käytön tehostaminen ei lisää merkittävästi liikennettä.
Kohde sijaitsee kaupungin keskustassa palveluiden äärellä. Kaava mahdollistaa palveluiden lisäämisen korttelissa. Asumisen ja palveluiden lisääntyminen edistävät keskustan elinvoimaisuuden säilymistä. Kaava mahdollistaa korttelien täydennysrakentamisen ja korttelien kehittämisen edelleen umpinaisemmaksi. Korttelia täydentävät rakennusmassat suojaavat korttelin sisäosia melulta.
Yritysvaikutukset:
Asemakaavan muutos mahdollistaa rakentamiseen liittyvän yritystoiminnan. Rakennettavan kerrosalan määrä alueella kasvaa, joten alueen liiketaloudellinen arvo kasvaa huomattavasti. Asemakaava mahdollistaa alueen monipuolisen käytön asuin-, liike-, toimisto- ja yleiseen rakentamiseen ja sitä kautta mahdollistaa monipuolisen yritystoiminnan alueella. Kehittäminen erilaiseen liiketoimintaan kuten kauppaan, hotelli- ja ravintolatoimintaan ja muille erilaisille palveluille on mahdollista. Alueella on myös osoitettu asemakaavassa rakennusalan osia, joissa ensimmäiseen kerrokseen on toteutettava määritelty prosenttiosuus liiketiloja tai toimistoja kerrosalasta. Liike- ja toimistotilat osaltaan elävöittävät kaupunkikuvaa alueella ja mahdollistavat yritysten sijoittumisen alueelle.
Asemakaavan muutoksen, sitovan rakennustapaohjeen ja kaavan toteuttamista koskevat sopimukset hyväksyy kaupunginvaltuusto. Jos asemakaavan toteuttamista koskeviin sopimuksiin yksityisten maanomistajien kanssa ei päästä, käytetään Alueidenkäyttölain 12 a luvun mukaista kehittämiskorvausmenettelyä.
Alueelle voidaan rakentaa asemakaavan muutoksen tultua voimaan.
Lisätietoja asiasta antaa kaavasuunnittelija Riitta Korhonen,
puh. 044-7100 455 tai etunimi.i.sukunimi@kajaani.fi.