Kaupunginvaltuusto, kokous 22.3.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 12 Sammonkaarikorttelin tonttien luovutuksen esisopimuksen solmiminen

KAJDno-2020-1264

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Jari Säkkinen, Kaupungingeodeetti, jari.sakkinen@kajaani.fi

Perustelut

Kajaanin kaupunki on tehnyt Kajaanin Sammonkaari-hankkeessa aiesopimuksen kahden rakennusalan toimijan, Sakela Rakennus Oy:n ja RPK Rakennus Kemppainen Oy:n sekä kaupungin omistaman vuokra-asuntoyhtiön Kiinteistö Oy Kajaanin Pietarin kanssa. Aiesopimuksella on sovittu entisen linja-autoaseman kortteliin kaavoitettavan alueen rakennusoikeuden varaamisesta toimijoille myöhempää rakentamista varten sekä yhteistyöstä alueen rakentamiseen liittyvän suunnittelun osalta siten, että kaupunki voi ottaa huomioon kaavoittamisessa mahdolliset rakentamisen erityiset tarpeet toimijoiden tekemien suunnitelmien pohjalta. Asemakaavan sisältö on kuitenkin määräytynyt Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen prosessin seurauksena, eikä kaavoittaja ole ollut sidottu suunnitelmissa esitettyihin ratkaisuihin. Yhteistyöllä on kuitenkin pyritty siihen, että Sammonkaarihankkeelle asetetut tavoitteet voitaisiin parhaalla mahdollisella tavalla saavuttaa. Kajaanin Pietari Oy:n rooli on muuttunut aiesopimuksen allekirjoittamisen jälkeen siten, että se ei osallistu nyt päätettävään tontinluovutuksen esisopimukseen.

Aiesopimuksessa on lisäksi sovittu nyt päätettävänä olevan tontinluovutuksen esisopimuksen solmimisesta. Sopimuksella varataan virallisesti asemakaavan mukaiset korttelialueet 17 ja 95 toimijoille myöhempää rakentamista varten. Samalla sopimuksessa sovitaan myöhemmin varsinaisissa tontinluovutussopimuksissa sovellettavat ehdot, kuten tonttien myyntihinnan tai vuokratason määräytymisen peruste sekä tonttien luovutuskuntoon saattamiseen ja niiden rakentamiseen liittyvät kustannusvastuut. Tontinluovutussopimuksissa sovelletaan käytössä olevaa ja valtuuston aiemmin hyväksymää tontinvuokrasopimuspohjaa tai myynnin suhteen pääosin normaaleja kiinteistökaupan ehtoja, mutta sopimuksiin voidaan kuitenkin sellaisia ehtoja, joilla pyritään edistämään ja täyttämään Sammonkaarihankkeelle aiemmin asetettuja tavoitteita.

Luovutushinta on laskettu kolmen (3) puolueettoman kiinteistöarvion perusteella siten, että samaa rakennusoikeudelle määritettyä neliöhintaa sovelletaan molemmissa kortteleissa kaikkiin rakennusosiin riippumatta niiden käyttötarkoituksesta. Lisäksi luovushintaan sovelletaan voimassa olevan maankäyttöpoliittisen ohjelman linjausta, jonka perusteella puurakentamista voidaan tukea keskusta-alueella alentamalla luovutushintaa korkeintaan 30 prosentilla siinä tapauksessa, että rakennuksen runkovolyymistä vähintään 70 prosenttia on puuta. Pääasiallisesti alennus koskee tällöin puukerrostalorakentamista ja ottaa huomioon kaikki runkorakentamisen tekniikat. Alennus koskee sekä luovutushintaa (myyntihinta) ja siitä laskettavaa vuokraa, jonka taso on 4,5 prosenttia luovutushinnasta.

Lisäksi sopimukseen on otettu ehto, jonka mukaan tontin luovutushinnasta voidaan antaa 30 prosentin alennus myös silloin, kun toimija soveltaa rakentamisessa uutta tekniikkaa, jota ei Kajaanissa tai muutoin paikallisesti ole aiemmin sovellettu ja jolla voidaan saavuttaa puurunkoista rakentamista vastaava vähennys rakennuksen laskennallisessa elinkaaren aikaisessa hiilijalanjäljessä. Tällä pyritään edistämään uusien rakennusratkaisujen käyttöönottamista tai uusien energiaratkaisujen soveltamista Kajaanissa. Lisäksi ehdolla pyritään turvaamaan kaikkien eri teknologisten ratkaisujen samanarvoisuus, syrjimättömyys ja tasapuolinen kohtelu julkisessa päätöksenteossa.

Edellä mainittujen uusien ja aiemmin soveltamattomien tontinluovutusehtojen takia sopimuksen solmiminen vaatii kaupunginvaltuuston myönteisen päätöksen. Alueella ei ole aiemmin päätettyä voimassa olevaa tonttien hinnoitteluperustetta (ei tonttien hinta-aluetta tai päätettyä aluehintaa) ja toisaalta rakennuksen elinkaaren aikaiseen hiilijalanjälkeen perustuva alennus tontin luovutushinnasta on uusi ja aiemmissa sopimuksissa käyttämätön hinnoitteluperuste. Muutoin sopimusehdot perustuvat joko aiempiin päätöksiin tai voimassa olevaan käytäntöön ja niiltä osin sopimuksella lähinnä selkeytetään toimijoiden vastuuta erinäisistä viranomaiskustannuksista, sen luonteisista maksuista tai muista ennakoimattomista kustannuksista esimerkiksi siinä tapauksessa, että luovutettavien tonttien alueelta löytyy pilaantuneita maa-aineksia, joista ei ole ollut aiempaa tietoa.

Varsinaiset tontinluovutuspäätökset voidaan valtuuston myönteisen päätöksen jälkeen tehdä kaupungingeodeetin viranhaltijapäätöksin, kun kortteleihin on ensin tehty tarvittavat erilliset tonttijaot, joissa tonttien rakennusoikeus määräytyy. Tonttijakojen hyväksymisen jälkeen kaupunki tekee kustannuksellaan tarvittavat kiinteistötoimitukset, joissa tonttijaon mukaiset tontit virallisesti muodostetaan ja rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Kustannukset peritään toimijoilta tontinluovutussopimusten perusteella myöhemmin.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristötekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle sekä edelleen kaupunginvaltuustolle, että Kajaanin kaupunki hyväksyy oheisessa tontinluovutuksen esisopimuksessa esitetyt ehdot ja solmii sopimuksen Sakela Rakennus Oy:n sekä RPK Rakennus Kemppainen Oy:n kanssa.

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

Jari Säkkinen, Kaupungingeodeetti, jari.sakkinen@kajaani.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Jari Tolonen, Kaupunginjohtaja, jari.tolonen@kajaani.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy oheisessa tontinluovutuksen esisopimuksessa esitetyt ehdot ja solmii sopimuksen Sakela Rakennus Oy:n sekä RPK Rakennus Kemppainen Oy:n kanssa.

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

  • Jari Säkkinen, Kaupungingeodeetti, jari.sakkinen@kajaani.fi

Päätösehdotus

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy oheisessa tontinluovutuksen esisopimuksessa esitetyt ehdot ja solmii sopimuksen Sakela Rakennus Oy:n sekä RPK Rakennus Kemppainen Oy:n kanssa.

Päätös

Hyväksyi.


Muutoksenhaku


Valitusoikeus ja valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen.

 

Valitusviranomainen ja valitusaika

Valitusviranomainen on Pohjois-Suomen hallinto-oikeus.

Postiosoite: PL 189, 90101  OULU
Käyntiosoite: Isokatu 4, 90100  OULU
Faksi: 029 56 42841
Puh. 029 56 42800
Sähköposti: pohjois-suomi.hao@oikeus.fi
Virka-aika: klo 8.00 - 16.15

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet  .

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluessa siitä, kun pöytäkirja on julkaistu tietoverkossa.  Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä, saantitodistuksen osoittamana aikana tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Käytettäessä sähköistä tiedoksiantoa katsotaan asianosaisen saaneen päätöksestä tiedon kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

 

Valituskirja

Valituskirjassa on ilmoitettava

- valittajan nimi, ammatti, asuinkunta ja postiosoite

- päätös, johon haetaan muutosta

- miltä osin päätöksestä valitetaan ja muutos, joka siihen vaaditaan tehtäväksi

- muutosvaatimuksen perusteet.

Valituskirja on valittajan tai valituskirjan muun laatijan omakätisesti allekirjoitettava. Jos ainoastaan laatija on allekirjoittanut valituskirjan, siinä on mainittava myös laatijan ammatti, asuinkunta ja postiosoite.

Valituskirjaan on liitettävä päätös, josta valitetaan, alkuperäisenä tai viran puolesta oikeaksi todistettuna jäljennöksenä sekä todistus siitä päivästä, josta valitusaika on luettava.

 

Valitusasiakirjojen toimittaminen valitusviranomaiselle

Valitusasiakirjat on toimitettava valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valitusasiakirjat toimittaa valitusviranomaiselle ensimmäisenä sen jälkeisenä arkipäivänä. Omalla vastuulla valitusasiakirjat voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä. Postiin valitusasiakirjat on jätettävä niin ajoissa, että ne ehtivät perille ennen valitusajan päättymistä.

 

Valituksista perittävät maksut
  

Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) mukaan peritään oikeudenkäyntimaksuja ja hakemusmaksuja korvauksena asian käsittelystä ja suoritetuista toimenpiteistä hallinto-oikeudessa 260 euroa, ellei valittaja edellä mainitun lain 7 §:n nojalla vapaudu maksuvelvollisuudesta. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei tuomioistuinmaksulain 9 §:n nojalla peritä. Maksua ei myöskään peritä tuomioistuinmaksulain 5 §.ssä erikseen säädetyissä asioissa eikä saman pykälän 15- kohdan perusteella myöskään asioissa, joiden käsittely tuomioistuimessa on muualla laissa säädetty maksuttomaksi. Maksuvelvollinen on tuomioistuinmaksulain 6 §:n nojalla vireillepanija ja maksu on valituskirjelmäkohtainen.