Kuvaus
Välikadun asemakaavan muutosalue sijaitsee kahdessa osassa ns. ruutukaavakeskustan alueella ja rajautuu Välikatuun ja Brahenkatuun. Kaavamuutos koskee neljää tonttia, jotka sijaitsevat kortteleissa 2, 3 ja 4. Kaavamuutos koskee korttelin 2 tonttia 6, jossa sijaitsee entinen Kajaanin seurakunnan seurakuntakoti sekä asuin- ja toimistokerrostalo Pappila. Korttelin 3 tontilla 2 sijaitsee asuinkerrostalo ja tontilta on ollut palossa tuhoutunut leipomorakennus. Korttelin 3 tontilla 3 sijaitsee asuinkerrostalon lisäksi Pekka Heikkinen & kumpp. leipomon myymälärakennus. Korttelin 4 tontilla 10 sijaitsee kaksi asuinkerrostaloa ja piharakennus. Koivukoskenkadun katualue, joka voimassa olevassa asemakaavassa on pysäköimisaluetta (liikennealuetta), on myös mukana asemakaavamuutosalueessa kortteleiden 3-4 kohdalta.
Koska asemakaavan muutoksella tonttien rakennusoikeuteen tai tontilla olevien rakennusten suojelustatukseen tulee muutoksia, on toteuttamiseen liittyvistä vastuista syytä sopia tonttien maanomistajien kanssa tehtävillä maankäyttösopimuksilla. Maanomistajalla jolle koituu kaavasta merkittävää hyötyä, on alueidenkäyttölain mukainen velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.
Maankäyttösopimusten tekemisestä on tiedotettu alueidenkäyttölain mukaisesti asemakaavan laatimisen yhteydessä. Sopimukset voidaan sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun asemakaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Sopimuksilla ei voida sopia kaavan sisällöstä.
Kaupunki on neuvotellut maanomistajien kanssa maankäyttösopimuksista ja luonnostellut oheisten liitteiden mukaiset sopimusluonnokset, jotka maanomistajat ovat alustavasti hyväksyneet. Koska asemakaavan muutosalue sijaitsee keskustassa olemassa olevan yhdyskuntarakenteen äärellä, on pääasiallinen sopimusasia ollut maankäyttösopimuskorvauksesta sopiminen, kun esimerkiksi yhdyskuntatekniikan rakentamisaikataulusta tai maan luovutuksista ei ole ollut tarpeen sopia. Maankäyttöpoliittisen ohjelman mukaan kaupunki pyrkii perimään maakäyttösopimuksilla 60 % asemakaavan yksityiselle maanomistajalle tuomasta arvonnoususta korvauksena yhdyskuntatekniikan ja julkisen palvelurakenteen sopeuttamisesta muuttuvan maankäytön tarpeisiin.
Maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa on keskusta-alueen, eli 1.-3. kaupunginosien osalta otettu linjaus, jonka mukaan maaomistajan kanssa voidaan sopia maankäyttökorvauksen perimisen sijaan sen käyttämisestä muutoksen kohteena olevan tontin olemassa olevan rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseen, esteettömyyden kehittämiseen, sähkölatauspaikkojen rakentamiseen tai katon, julkisivun tai piha-alueen peruskorjaukseen kolmen (3) vuoden kuluessa asemakaavan voimaantulosta. Maankäyttöpoliittisen ohjelman linjauksesta poiketen sopimuksissa on kuitenkin päädytty kohtuullistamaan toimenpiteiden suorittamiseksi vaadittavaa aikaan viiteen (5) vuoteen, joka vastaa paremmin taloyhtiöissä sovellettavaa pitkän tähtäimen suunnittelun aikajännettä.
Sopimuksissa on lähdetty siitä, että tontin puolueettoman kiinteistöarvion mukaan laskettu arvonnousu ja siitä laskettu 60% maankäyttösopimuskorvaussumma on sovittu kuitattavaksi maankäyttöpoliittisen ohjelman linjausten mukaisesti tontilla oleviin rakennuksiin tehtävin korjauksin rahallisen korvauksen sijasta. Välikatu 5 sijaitsevan kiinteistön osalta on kuitenkin päädytty siihen, ettei sopimuskorvausta peritä siksi, koska tontilla olevat rakennukset suojellaan asemakaavalla, eikä maanomistaja voi teoreettista rakennusoikeuden lisäystä todellisuudessa hyödyntää.
Maankäyttösopimukset tulee solmia kaavamuutosalueen maanomistajien kanssa ennen asemakaavanmuutoksen voimaantuloa. Maankäyttösopimukset hyväksyy Kajaanissa kaupunginhallitus ja asemakaavanmuutoksen kaupunginvaltuusto. Näin sopimukset voidaan saattaa voimaan ennen asemakaavan muutoksen voimaantuloa.
Lisätietoja asiasta antaa kaupungingeodeetti Jari Säkkinen, puh. 044 4214 112 tai sähköposti muodossa etunimi.sukunimi@kajaani.fi.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jari Tolonen, Kaupunginjohtaja, jari.tolonen@kajaani.fi
Kaupunginhallitus päättää hyväksyä oheiset maankäyttösopimukset 1. kaupunginosan, kortteleihin 2, 3 ja 4, tonteille 205-1-2-6, 205-1-3-2, 205-1-3-3 ja 205-1-4-10.