Kaupunginhallitus, kokous 2.3.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 38 Sammonkaarikorttelin tonttien luovutuksen esisopimuksen solmiminen

KAJDno-2020-1264

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Jari Säkkinen, Kaupungingeodeetti, jari.sakkinen@kajaani.fi

Perustelut

Kajaanin kaupunki on tehnyt Kajaanin Sammonkaari-hankkeessa aiesopimuksen kahden rakennusalan toimijan, Sakela Rakennus Oy:n ja RPK Rakennus Kemppainen Oy:n sekä kaupungin omistaman vuokra-asuntoyhtiön Kiinteistö Oy Kajaanin Pietarin kanssa. Aiesopimuksella on sovittu entisen linja-autoaseman kortteliin kaavoitettavan alueen rakennusoikeuden varaamisesta toimijoille myöhempää rakentamista varten sekä yhteistyöstä alueen rakentamiseen liittyvän suunnittelun osalta siten, että kaupunki voi ottaa huomioon kaavoittamisessa mahdolliset rakentamisen erityiset tarpeet toimijoiden tekemien suunnitelmien pohjalta. Asemakaavan sisältö on kuitenkin määräytynyt Maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen prosessin seurauksena, eikä kaavoittaja ole ollut sidottu suunnitelmissa esitettyihin ratkaisuihin. Yhteistyöllä on kuitenkin pyritty siihen, että Sammonkaarihankkeelle asetetut tavoitteet voitaisiin parhaalla mahdollisella tavalla saavuttaa. Kajaanin Pietari Oy:n rooli on muuttunut aiesopimuksen allekirjoittamisen jälkeen siten, että se ei osallistu nyt päätettävään tontinluovutuksen esisopimukseen.

Aiesopimuksessa on lisäksi sovittu nyt päätettävänä olevan tontinluovutuksen esisopimuksen solmimisesta. Sopimuksella varataan virallisesti asemakaavan mukaiset korttelialueet 17 ja 95 toimijoille myöhempää rakentamista varten. Samalla sopimuksessa sovitaan myöhemmin varsinaisissa tontinluovutussopimuksissa sovellettavat ehdot, kuten tonttien myyntihinnan tai vuokratason määräytymisen peruste sekä tonttien luovutuskuntoon saattamiseen ja niiden rakentamiseen liittyvät kustannusvastuut. Tontinluovutussopimuksissa sovelletaan käytössä olevaa ja valtuuston aiemmin hyväksymää tontinvuokrasopimuspohjaa tai myynnin suhteen pääosin normaaleja kiinteistökaupan ehtoja, mutta sopimuksiin voidaan kuitenkin sellaisia ehtoja, joilla pyritään edistämään ja täyttämään Sammonkaarihankkeelle aiemmin asetettuja tavoitteita.

Luovutushinta on laskettu kolmen (3) puolueettoman kiinteistöarvion perusteella siten, että samaa rakennusoikeudelle määritettyä neliöhintaa sovelletaan molemmissa kortteleissa kaikkiin rakennusosiin riippumatta niiden käyttötarkoituksesta. Lisäksi luovushintaan sovelletaan voimassa olevan maankäyttöpoliittisen ohjelman linjausta, jonka perusteella puurakentamista voidaan tukea keskusta-alueella alentamalla luovutushintaa korkeintaan 30 prosentilla siinä tapauksessa, että rakennuksen runkovolyymistä vähintään 70 prosenttia on puuta. Pääasiallisesti alennus koskee tällöin puukerrostalorakentamista ja ottaa huomioon kaikki runkorakentamisen tekniikat. Alennus koskee sekä luovutushintaa (myyntihinta) ja siitä laskettavaa vuokraa, jonka taso on 4,5 prosenttia luovutushinnasta.

Lisäksi sopimukseen on otettu ehto, jonka mukaan tontin luovutushinnasta voidaan antaa 30 prosentin alennus myös silloin, kun toimija soveltaa rakentamisessa uutta tekniikkaa, jota ei Kajaanissa tai muutoin paikallisesti ole aiemmin sovellettu ja jolla voidaan saavuttaa puurunkoista rakentamista vastaava vähennys rakennuksen laskennallisessa elinkaaren aikaisessa hiilijalanjäljessä. Tällä pyritään edistämään uusien rakennusratkaisujen käyttöönottamista tai uusien energiaratkaisujen soveltamista Kajaanissa. Lisäksi ehdolla pyritään turvaamaan kaikkien eri teknologisten ratkaisujen samanarvoisuus, syrjimättömyys ja tasapuolinen kohtelu julkisessa päätöksenteossa.

Edellä mainittujen uusien ja aiemmin soveltamattomien tontinluovutusehtojen takia sopimuksen solmiminen vaatii kaupunginvaltuuston myönteisen päätöksen. Alueella ei ole aiemmin päätettyä voimassa olevaa tonttien hinnoitteluperustetta (ei tonttien hinta-aluetta tai päätettyä aluehintaa) ja toisaalta rakennuksen elinkaaren aikaiseen hiilijalanjälkeen perustuva alennus tontin luovutushinnasta on uusi ja aiemmissa sopimuksissa käyttämätön hinnoitteluperuste. Muutoin sopimusehdot perustuvat joko aiempiin päätöksiin tai voimassa olevaan käytäntöön ja niiltä osin sopimuksella lähinnä selkeytetään toimijoiden vastuuta erinäisistä viranomaiskustannuksista, sen luonteisista maksuista tai muista ennakoimattomista kustannuksista esimerkiksi siinä tapauksessa, että luovutettavien tonttien alueelta löytyy pilaantuneita maa-aineksia, joista ei ole ollut aiempaa tietoa.

Varsinaiset tontinluovutuspäätökset voidaan valtuuston myönteisen päätöksen jälkeen tehdä kaupungingeodeetin viranhaltijapäätöksin, kun kortteleihin on ensin tehty tarvittavat erilliset tonttijaot, joissa tonttien rakennusoikeus määräytyy. Tonttijakojen hyväksymisen jälkeen kaupunki tekee kustannuksellaan tarvittavat kiinteistötoimitukset, joissa tonttijaon mukaiset tontit virallisesti muodostetaan ja rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Kustannukset peritään toimijoilta tontinluovutussopimusten perusteella myöhemmin.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristötekninen lautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle sekä edelleen kaupunginvaltuustolle, että Kajaanin kaupunki hyväksyy oheisessa tontinluovutuksen esisopimuksessa esitetyt ehdot ja solmii sopimuksen Sakela Rakennus Oy:n sekä RPK Rakennus Kemppainen Oy:n kanssa.

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

  • Jari Säkkinen, Kaupungingeodeetti, jari.sakkinen@kajaani.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jari Tolonen, Kaupunginjohtaja, jari.tolonen@kajaani.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy oheisessa tontinluovutuksen esisopimuksessa esitetyt ehdot ja solmii sopimuksen Sakela Rakennus Oy:n sekä RPK Rakennus Kemppainen Oy:n kanssa.

Päätös

Hyväksyi.


Muutoksenhaku

 

Valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §