Kaupunginhallitus, kokous 22.6.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 148 Kainuun pelastuslaitoksen ja Kajaanin kaupungin kunnallistekniikan ja liikunnan toimitilojen hankesuunnitelma ja tilaratkaisu

KAJDno-2021-644

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Markku Haverinen, Toimitilapäällikkö, markku.haverinen@kajaani.fi
Pekka O. Heikkinen, Vs. riskienhallintapäällikkö, pekka.heikkinen@kaipe.fi

Perustelut

Nykytilanne ja hankkeen kuvaus

Kajaanin kaupungin varikko paloi 15.6.2020 korjauskelvottomaksi ja rakennus purettiin vuoden 2020 lopussa. Varikon henkilöstölle ja osalle kalustoa järjestettiin väliaikainen toimipiste Timperintien opetuskäytöstä poistuneeseen ja purettavaksi tarkoitettuun koulurakennukseen, jossa on todettuja sisäilmaongelmia.

Kainuun pelastuslaitoksen Kajaanin paloasema toimii ulkoa vuokratuissa tiloissa Opintie 1 kiinteistöissä. Vuokrasopimus kiinteistössä päättyy vuonna 2023. Nykyisissä tiloissa on koettu sisäilmaongelmia ja henkilöstö on jouduttu siirtämään eri rakennukseen. Kalusto sijaitsee tiloissa, mitkä eivät vastaa enää nykyisiä ja tulevia käyttötarpeita. Nykyisellä tilajärjestelyllä pelastuslaitos ei kykene saavuttamaan täysin palvelutason ja lain edellyttämää valmiutta.

Edellä mainitun tilanteen johdosta lokakuussa 2020 kaupunginhallituksen seminaarissa linjattiin,että laaditaan kunnallistekniikan palvelu- ja hankintastrategiaselvitys ja tehdään usean ympäristöteknisiä-, toisen asteen opetustoimen ja pelastusviranomaisen tehtäviä tuottavan toimijan mahdollisten yhteisten toimitilojen hankeselvitys. Tämän pohjalta perustettiin lokakuussa 2020 tarve- ja hankesuunnittelutyöryhmä ja projektin nimeksi sovittiin Temppu-hanke. Hankkeen projektinjohto on ollut kaupungin tilakeskuksen vastuulla. Työryhmässä oli alussa mukana kunnallistekniikan varikko, Kainuun pelastuslaitos, Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen auto- ja turvallisuusala, Kajaanin Ammattikorkeakoulu Oy, tilakeskuksen talonrakennus- ja kunnossapitoyksikkö sekä Kajaanin Vesi -liikelaitos. Varikon ja pelastuslaitoksen toiminta tarvitsevat uudet tilat tilanteesta johtuen ja niiden toimitilaratkaisulla on siten kiire.  

Rakennushankkeen tavoitteet

Hankkeen keskeisiä tavoitteita ovat olleet, että käyttäjien kesken löydetään synergiahyötyjä mm. tilojen yhteiskäytöstä ja toiminnallisesta yhteistyöstä, joilla pyritään tehostamaan tilojen käyttöastetta ja määrää sekä jakamaan ja vähentämään tilojen rakentamis- ja käyttökustannuksia.

Hankesuunnitteluvaiheessa käytiin läpi erilaisia toteutusvaihtoehtoja, joissa vertailtiin hankkeen tavoitteiden mukaisuutta, laajuutta, kustannuksia sekä olemassa olevien rakennusten peruskorjausvaihtoehtoja. Tältä pohjalta työryhmän tavoitteena oli löytää kustannustehokkain, yhteistyömahdollisuuksiltaan hyvä ja järkevin tilaratkaisu. Olemassa olevien omien tilojen käyttö- ja korjauskelpoisuus ja niiden uusiokäyttö tai niistä luopumismahdollisuus vaikutti tilaratkaisujen vertailussa ja työryhmän päätösesityksessä.  

Hankesuunnittelutyöryhmä ja hankesuunnitelma

Tarve- ja hankesuunnitteluun on osallistunut edellä mainittujen kaupunkikonsernin tahojen edustajat sekä konsultteina lisäksi Sweco Oy tilaohjelman laatimiseen, Sillman Arkkitehtitoimisto Oy luonnossuunnitteluun, A-Insinöörit Suunnittelu Oy kustannuslaskelmien tekemiseen ja Ramboll liikenneselvityksen tekemiseen.

Liitteenä olevassa hankesuunnitelmassa on selvitetty tarpeellisilta osin ja tarkemmin hankkeen perustiedot, hankkeen suunnittelu-, tekniset- ja taloudelliset tavoitteet ja vaatimukset, riskien arviointi, kustannuslaskelmat, toteutus ja rahoitus, aikataulu sekä työryhmän esitys tilaratkaisusta.

Hankesuunnittelussa selvitettiin erilaisia vaihtoehtoja toteutukselle eri toimijoiden välisen tilojen yhteiskäyttöisyyden ja yhteistyömahdollisuuksien kautta. Vaihtoehdoissa selvitettiin  yhden yhteiskäyttöisen rakennuksen kokonaisuutta sekä toimintojen hajauttamista eri paikkoihin ja tiloihin. Vertailussa oli viisi erilaista vaihtoehtoa A, B, C, D ja E. Vaihtoehtojen tilaohjelmien pinta-alat vaihteli välillä (A) 6 320 m²- (E) 2 750 m², rakentamiskustannukset välillä (A) 14,0 milj. € - (E) 7,4 milj. €. Suunnitelman laajin vaihtoehto A muodostui laajuuden ja kustannusten osalta liian mittavaksi ja siitä luovuttiin. Vaihtoehdoissa B, C ja D missä toiminnot ja tilat olivat hajautettuina ei nähty hyvinä vaihtoehtoina ja niissä hyvää tilojen yhteiskäyttöisyyttä ei saavuteta, joten niitä ei nähty järkevänä. Lisäksi näiden vaihtoehtojen kustannusten ja olemassa olevien tilojen hyödyntämismahdollisuuden vuoksi niitä ei nähty toteutusvaihtoehtona.

Hankesuunnittelutyöryhmän esitys

Vaihtoehto E mukainen hankekokonaisuus missä pelastuslaitos sekä varikon toiminnat rakennetaan uudisrakennuksena ns. temppukentälle Kuntokadun varteen ja oppilaitosten tilat korjataan olemassa oleviin tiloihin oli työryhmän mielestä kustannustehokkain ja järkevin sekä toiminnoilla on hyvät mahdollisuudet yhteistyöhön ja hyötyihin. Vaihtoehto on rakentamiskustannuksiltaan pienin ja vuosittaiset käyttötalouskulut toimijoille ovat pienimmät. Temppukentän sijainti sekä liikenneyhteydet ovat hyvät molemmille käyttäjille. Vaihtoehto toteuttaa myös parhaiten myös keskeiset tilaratkaisulle asetetut kriteerit:

  • Nykyiset tilat ovat poistumassa (esim. vuokrasopimus päättymässä) tai jo poistuneet käytöstä (esim. palanut varikko)
  • tyhjäksi jäävät tilat eivät tyhjentyessään jää ’rasitteeksi’ Kajaanin kaupungille, ts. niille löytyy uusi käyttäjä tai käyttötarkoitus taikka niistä voidaan luopua.
  • suunniteltavat uudet tilat ovat laajuudeltaan selkeästi nykyisiä pienemmät (tila- ja kustannustehokkuus)
  • tilojen osalta löytyy selkeitä yhteiskäyttöisyyden mahdollisuuksia (esim. pesuhalli ja huoltotilat)
  • toiminnallinen yhteistyö muiden toimijoiden kanssa samassa kiinteistössä toisi selkeitä synergiaetuja.

Rakennushanke esitetään toteutettavaksi kaupungin omana hankkeena, kiinteistön omistajaksi tulee Kajaanin kaupunki. Kaupungin ympäristötekninen toimiala/ tilakeskus vastaa suunnittelun kilpailuttamisesta, suunnitteluttaa rakennuksen ja vastaa rakennushankkeen rakennuttamisesta. Rakennusurakat kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla ja toteutetaan jaettuna pääurakkaan ja sivu-urakoihin. Elinkaari- tai tmv. hankkeena tämän katsotaan olevan liian pieni ja elinkaarikustannuksiltaan kallis. Toiminta tiloissa on kaupungin omaa toimintaa ja myöhemminkin pelastustoimen mahdollisesta siirtymisestä valtiolle huolimatta voidaan käyttäjä sitouttaa tiloihin pitkällä vuokrasopimuksella. Toimijoiden kanssa laaditaan pitkät määräaikaiset vuokrasopimukset, vähintään 15 vuotta. Pitkällä vuokrasopimuksella kaupunki pienentää riskin tilojen tyhjenemisen sekä vajaakäytön osalta ja sitouttaa toimijat tehtävään investointiin.

Kustannukset ja rahoitus

Vaihtoehto E tilaohjelman laajuus on 2 750 m² ja tavoitehinta on 7 408 000 € alv 0 %. Hankkeen kustannusarvio on laadittu laskentahetken 4/2021 rakennuskustannus- ja indeksitasossa. Hankkeen toteutusajankohta ajoittuu vuosille 2022-2023 ja sen hetken rakentamisen kustannustasoon ja markkinatilanteeseen. Keväällä 2021 yleinen rakennuskustannusindeksi on lähtenyt selvään nousuun ja yhdessä alueellisen markkinatilanteen kanssa nähdään riskinä rakennuskustannusten mahdollisesti merkittäväkin nousu arviointihetkestä toteutusajankohtaan. Ensikertaisen kalustamisen ja varustamisen kustannusarvio tarkennetaan suunnitteluvaiheessa ja ne eivät sisälly näihin rakentamiskustannuksiin.

Vaihtoehto E tilakustannuslaskelma 30 vuoden poistoajalle on

 

 

Kustannukset

Vuokrat

 

hankinta-

hinta

Ylläpito

€/v

Pääoma

€/v

€/v

€/m² kk

poisto

Varikko

2 659 000

54 538

168 403

222 941

13,1

30 v

Kaipe

4 748 800

116 141

300 757

416 898

15,8

30 v

yht.

7 407 800

170 679

469 160

639 839

 

 

 

Rakennushanke esitetään toteutettavaksi kaupungin omana rakennushankkeena ja rahoittamana.

Hankkeen aikataulu

Hankkeen jatkon ja toteuttamisen alustava aikataulu on hankesuunnitelman mukaan:

  • suunnittelun kilpailutus 7/2021
  • suunnittelun käynnistäminen 8/2021 – 2/2022
  • kaavoituksen aikataulu 5/2021 – 5/2022
  • urakoiden kilpailutus 2/2022- 3/2022
  • rakentaminen 6/2022 – 6/2023
  • käyttöönotto ja varustaminen 6/2023 - 11/2023

Lisätietoja asiasta antaa toimitilapäällikkö Markku Haverinen puh. 044 7100 302 tai rakennuttajapäällikkö Henri Summanen puh. 044 7147 496 tai etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Anssi Parviainen, Pelastusjohtaja, anssi.parviainen@kaipe.fi

Pelastuslautakunta esittää kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle, että kaupungin varikon ja Kainuun pelastuslaitoksen tilaratkaisu toteutetaan yhteishankkeena hankesuunnitelman vaihtoehto E ja esittelytekstin mukaisesti, missä pelastuslaitoksen ja varikon toimitilat rakennetaan uudisrakennuksena ns. temppukentälle Kuntokadun varteen kaupungin omana hankkeena. Hanke huomioidaan kaupungin talousarvion investointiosassa vuosina 2022-2023.

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

Markku Haverinen, Toimitilapäällikkö, markku.haverinen@kajaani.fi
Henri Summanen, Rakennusinsinööri, henri.summanen@kajaani.fi

Perustelut

Nykytilanne ja hankkeen kuvaus

Kajaanin kaupungin varikko paloi 15.6.2020 korjauskelvottomaksi ja rakennus purettiin vuoden 2020 lopussa. Varikon henkilöstölle ja osalle kalustoa järjestettiin väliaikainen toimipiste Timperintien opetuskäytöstä poistuneeseen ja purettavaksi tarkoitettuun koulurakennukseen, jossa on todettuja sisäilmaongelmia.

Kainuun pelastuslaitoksen Kajaanin paloasema toimii ulkoa vuokratuissa tiloissa Opintie 1 kiinteistöissä. Vuokrasopimus kiinteistössä päättyy vuonna 2023. Nykyisissä tiloissa on koettu sisäilmaongelmia ja henkilöstö on jouduttu siirtämään eri rakennukseen. Kalusto sijaitsee tiloissa, mitkä eivät vastaa enää nykyisiä ja tulevia käyttötarpeita. Nykyisellä tilajärjestelyllä pelastuslaitos ei kykene saavuttamaan täysin palvelutason ja lain edellyttämää valmiutta.

Edellä mainitun tilanteen johdosta lokakuussa 2020 kaupunginhallituksen seminaarissa linjattiin,että laaditaan kunnallistekniikan palvelu- ja hankintastrategiaselvitys ja tehdään usean ympäristöteknisiä-, toisen asteen opetustoimen ja pelastusviranomaisen tehtäviä tuottavan toimijan mahdollisten yhteisten toimitilojen hankeselvitys. Tämän pohjalta perustettiin lokakuussa 2020 tarve- ja hankesuunnittelutyöryhmä ja projektin nimeksi sovittiin Temppu-hanke. Hankkeen projektinjohto on ollut kaupungin tilakeskuksen vastuulla. Työryhmässä oli alussa mukana kunnallistekniikan varikko, Kainuun pelastuslaitos, Kajaanin kaupungin koulutusliikelaitoksen auto- ja turvallisuusala, Kajaanin Ammattikorkeakoulu Oy, tilakeskuksen talonrakennus- ja kunnossapitoyksikkö sekä Kajaanin Vesi -liikelaitos. Varikon ja pelastuslaitoksen toiminta tarvitsevat uudet tilat tilanteesta johtuen ja niiden toimitilaratkaisulla on siten kiire.  

Rakennushankkeen tavoitteet

Hankkeen keskeisiä tavoitteita ovat olleet, että käyttäjien kesken löydetään synergiahyötyjä mm. tilojen yhteiskäytöstä ja toiminnallisesta yhteistyöstä, joilla pyritään tehostamaan tilojen käyttöastetta ja määrää sekä jakamaan ja vähentämään tilojen rakentamis- ja käyttökustannuksia.

Hankesuunnitteluvaiheessa käytiin läpi erilaisia toteutusvaihtoehtoja, joissa vertailtiin hankkeen tavoitteiden mukaisuutta, laajuutta, kustannuksia sekä olemassa olevien rakennusten peruskorjausvaihtoehtoja. Tältä pohjalta työryhmän tavoitteena oli löytää kustannustehokkain, yhteistyömahdollisuuksiltaan hyvä ja järkevin tilaratkaisu. Olemassa olevien omien tilojen käyttö- ja korjauskelpoisuus ja niiden uusiokäyttö tai niistä luopumismahdollisuus vaikutti tilaratkaisujen vertailussa ja työryhmän päätösesityksessä.  

Hankesuunnittelutyöryhmä ja hankesuunnitelma

Tarve- ja hankesuunnitteluun on osallistunut edellä mainittujen kaupunkikonsernin tahojen edustajat sekä konsultteina lisäksi Sweco Oy tilaohjelman laatimiseen, Sillman Arkkitehtitoimisto Oy luonnossuunnitteluun, A-Insinöörit Suunnittelu Oy kustannuslaskelmien tekemiseen ja Ramboll liikenneselvityksen tekemiseen.

Liitteenä olevassa hankesuunnitelmassa on selvitetty tarpeellisilta osin ja tarkemmin hankkeen perustiedot, hankkeen suunnittelu-, tekniset- ja taloudelliset tavoitteet ja vaatimukset, riskien arviointi, kustannuslaskelmat, toteutus ja rahoitus, aikataulu sekä työryhmän esitys tilaratkaisusta.

Hankesuunnittelussa selvitettiin erilaisia vaihtoehtoja toteutukselle eri toimijoiden välisen tilojen yhteiskäyttöisyyden ja yhteistyömahdollisuuksien kautta. Vaihtoehdoissa selvitettiin  yhden yhteiskäyttöisen rakennuksen kokonaisuutta sekä toimintojen hajauttamista eri paikkoihin ja tiloihin. Vertailussa oli viisi erilaista vaihtoehtoa A, B, C, D ja E. Vaihtoehtojen tilaohjelmien pinta-alat vaihteli välillä (A) 6 320 m²- (E) 2 750 m², rakentamiskustannukset välillä (A) 14,0 milj. € - (E) 7,4 milj. €. Suunnitelman laajin vaihtoehto A muodostui laajuuden ja kustannusten osalta liian mittavaksi ja siitä luovuttiin. Vaihtoehdoissa B, C ja D missä toiminnot ja tilat olivat hajautettuina ei nähty hyvinä vaihtoehtoina ja niissä hyvää tilojen yhteiskäyttöisyyttä ei saavuteta, joten niitä ei nähty järkevänä. Lisäksi näiden vaihtoehtojen kustannusten ja olemassa olevien tilojen hyödyntämismahdollisuuden vuoksi niitä ei nähty toteutusvaihtoehtona.

Hankesuunnittelutyöryhmän esitys

Vaihtoehto E mukainen hankekokonaisuus missä pelastuslaitos sekä varikon toiminnat rakennetaan uudisrakennuksena ns. temppukentälle Kuntokadun varteen ja oppilaitosten tilat korjataan olemassa oleviin tiloihin oli työryhmän mielestä kustannustehokkain ja järkevin sekä toiminnoilla on hyvät mahdollisuudet yhteistyöhön ja hyötyihin. Vaihtoehto on rakentamiskustannuksiltaan pienin ja vuosittaiset käyttötalouskulut toimijoille ovat pienimmät. Temppukentän sijainti sekä liikenneyhteydet ovat hyvät molemmille käyttäjille. Vaihtoehto toteuttaa myös parhaiten keskeiset tilaratkaisulle asetetut kriteerit:

  • Nykyiset tilat ovat poistumassa (esim. vuokrasopimus päättymässä) tai jo poistuneet käytöstä (esim. palanut varikko)
  • tyhjäksi jäävät tilat eivät tyhjentyessään jää ’rasitteeksi’ Kajaanin kaupungille, ts. niille löytyy uusi käyttäjä tai käyttötarkoitus taikka niistä voidaan luopua.
  • suunniteltavat uudet tilat ovat laajuudeltaan selkeästi nykyisiä pienemmät (tila- ja kustannustehokkuus)
  • tilojen osalta löytyy selkeitä yhteiskäyttöisyyden mahdollisuuksia (esim. pesuhalli ja huoltotilat)
  • toiminnallinen yhteistyö muiden toimijoiden kanssa samassa kiinteistössä toisi selkeitä synergiaetuja.

Rakennushanke esitetään toteutettavaksi kaupungin omana hankkeena, kiinteistön omistajaksi tulee Kajaanin kaupunki. Kaupungin ympäristötekninen toimiala/ tilakeskus vastaa suunnittelun kilpailuttamisesta, suunnitteluttaa rakennuksen ja vastaa rakennushankkeen rakennuttamisesta. Rakennusurakat kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla ja toteutetaan jaettuna pääurakkaan ja sivu-urakoihin. Elinkaari- tai tmv. hankkeena tämän katsotaan olevan liian pieni ja elinkaarikustannuksiltaan kallis. Toiminta tiloissa on kaupungin omaa toimintaa ja myöhemminkin pelastustoimen mahdollisesta siirtymisestä valtiolle huolimatta voidaan käyttäjä sitouttaa tiloihin pitkällä vuokrasopimuksella. Toimijoiden kanssa laaditaan pitkät määräaikaiset vuokrasopimukset, vähintään 15 vuotta. Pitkällä vuokrasopimuksella kaupunki pienentää riskin tilojen tyhjenemisen sekä vajaakäytön osalta ja sitouttaa toimijat tehtävään investointiin.

Kustannukset ja rahoitus

Vaihtoehto E tilaohjelman laajuus on 2 750 m² ja tavoitehinta on 7 408 000 € alv 0 %. Hankkeen kustannusarvio on laadittu laskentahetken 4/2021 rakennuskustannus- ja indeksitasossa. Hankkeen toteutusajankohta ajoittuu vuosille 2022-2023 ja sen hetken rakentamisen kustannustasoon ja markkinatilanteeseen. Keväällä 2021 yleinen rakennuskustannusindeksi on lähtenyt selvään nousuun ja yhdessä alueellisen markkinatilanteen kanssa nähdään riskinä rakennuskustannusten mahdollisesti merkittäväkin nousu arviointihetkestä toteutusajankohtaan. Ensikertaisen kalustamisen ja varustamisen kustannusarvio tarkennetaan suunnitteluvaiheessa ja ne eivät sisälly näihin rakentamiskustannuksiin.

Vaihtoehto E tilakustannuslaskelma 30 vuoden poistoajalle on

 

 

Kustannukset

Vuokrat

 

hankinta-

hinta

Ylläpito

€/v

Pääoma

€/v

€/v

€/m² kk

poisto

Varikko

2 659 000

54 538

168 403

222 941

13,1

30 v

Kaipe

4 748 800

116 141

300 757

416 898

15,8

30 v

yht.

7 407 800

170 679

469 160

639 839

 

 

 

Rakennushanke esitetään toteutettavaksi kaupungin omana rakennushankkeena ja rahoittamana.

Hankkeen aikataulu

Hankkeen jatkon ja toteuttamisen alustava aikataulu on hankesuunnitelman mukaan:

  • suunnittelun kilpailutus 7/2021
  • suunnittelun käynnistäminen 8/2021 – 2/2022
  • kaavoituksen aikataulu 5/2021 – 5/2022
  • urakoiden kilpailutus 2/2022- 3/2022
  • rakentaminen 6/2022 – 6/2023
  • käyttöönotto ja varustaminen 6/2023 - 11/2023

Lisätietoja asiasta antaa toimitilapäällikkö Markku Haverinen puh. 044 7100 302 tai rakennuttajapäällikkö Henri Summanen puh. 044 7147 496 tai etunimi.sukunimi@kajaani.fi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jussi Heikkinen, Tekninen johtaja, jussi.heikkinen@kajaani.fi

Ympäristötekninen lautakunta esittää kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle, että kaupungin varikon ja Kainuun pelastuslaitoksen tilaratkaisu toteutetaan yhteishankkeena hankesuunnitelman vaihtoehto E ja esittelytekstin mukaisesti, missä pelastuslaitoksen ja varikon toimitilat rakennetaan uudisrakennuksena ns. temppukentälle Kuntokadun varteen kaupungin omana hankkeena. Hanke huomioidaan kaupungin talousarvion investointiosassa vuosina 2022-2023.

Päätös

Hyväksyi.

Valmistelija

  • Markku Haverinen, Toimitilapäällikkö, markku.haverinen@kajaani.fi
  • Henri Summanen, Rakennusinsinööri, henri.summanen@kajaani.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jari Tolonen, Kaupunginjohtaja, jari.tolonen@kajaani.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupungin varikon ja Kainuun pelastuslaitoksen tilaratkaisu toteutetaan yhteishankkeena hankesuunnitelman vaihtoehto E ja esittelytekstin mukaisesti, missä pelastuslaitoksen ja varikon toimitilat rakennetaan uudisrakennuksena ns. temppukentälle Kuntokadun varteen kaupungin omana hankkeena. Hanke huomioidaan kaupungin talousarvion investointiosassa vuosina 2022-2023.

Päätös

Hyväksyi.